Vendre un bien immobilier loué

Si vous vendez un bien loué, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété. Les locataires conservent leurs contrats, sans qu'ils aient à donner leur accord et sans qu'un nouveau contrat soit conclu. L'acquéreur entre dans ce que vous avez signé — raison pour laquelle les baux en original comptent parmi les documents de vente les plus importants.

Le nouveau propriétaire reprend les contrats avec leurs délais et peut, comme tout bailleur, résilier de manière ordinaire. De manière anticipée, c'est-à-dire sans égard à la durée et aux délais contractuels, il ne peut résilier, pour les habitations et les locaux commerciaux, qu'en cas de besoin urgent pour lui-même, ses proches parents ou alliés, et ce en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal. Pour les logements, il s'agit de trois mois. Les vices de forme rendent le congé nul, il peut de toute façon être contesté, et un bail d'habitation peut être prolongé jusqu'à quatre ans.

Si le nouveau propriétaire résilie plus tôt que le contrat ne vous l'aurait permis, ce n'est pas lui, mais vous qui répondez envers les locataires du dommage qui en résulte. Ce n'est pas un détail : c'est la raison de révéler à l'acquéreur tout le contenu des contrats — durées déterminées, renonciations au droit de résilier, baux annotés au registre foncier.

Ni lors d'une vente ordinaire ni lors de la transformation en propriété par étages (PPE), les locataires ne disposent d'un droit de préemption légal. Même les propriétaires d'étages n'en ont pas à l'égard des tiers, tant qu'il n'a pas été convenu dans l'acte constitutif ou ultérieurement et annoté au registre foncier. Un droit de préemption conventionnel à prix fixé d'avance requiert la forme authentique, un droit sans fixation du prix seulement la forme écrite. Il ne figure dans l'extrait du registre foncier que s'il a été annoté ; les accords non annotés doivent être recherchés dans les baux.

Depuis la votation populaire de 2021, Bâle-Ville connaît une protection du logement qui s'applique tant que règne la pénurie de logements — définie par la loi comme un taux de logements vacants de 1,5 pour cent ou moins. Avec un dernier taux de 0,78 pour cent, elle est active. L'ordonnance sur la protection du logement (Wohnraumschutzverordnung) a été révisée en profondeur au 1er novembre 2025 ; les présentations datant d'années antérieures sont en partie dépassées.

Sont visés les logements locatifs existants dans les immeubles de plus de trois logements pouvant être loués pour plus de trois mois. Sont exclus les immeubles comptant trois logements loués ou moins, ainsi que les logements de luxe et les maisons individuelles de six pièces d'habitation ou plus. Entre exactement trois et quatre logements, la situation juridique bascule — c'est l'une des premières questions lors d'une vente.

La vente elle-même ne nécessite aucune autorisation au titre de la protection du logement. Ce sont les projets de construction et la constitution d'une propriété par étages qui doivent être autorisés, non le transfert de propriété. Ce qui est déterminant, c'est ce que l'acquéreur envisage de faire ensuite.

Celui qui rénove au-delà de l'entretien ordinaire simple doit l'annoncer ou le faire autoriser : sans majoration de loyer, une annonce suffit, avec majoration, il faut une autorisation. Sont considérés comme entretien simple les investissements jusqu'à 5000 francs par logement et par année civile, pour autant qu'aucune majoration de loyer ne soit demandée. Dans la procédure simplifiée, les majorations répercutables sont plafonnées : 0 à 80 francs par mois pour une à deux pièces, 0 à 120 pour trois, 0 à 160 dès quatre pièces.

Et pour le calcul, la règle applicable depuis la révision veut qu'en règle générale, seuls 40 pour cent des investissements corrigés soient considérés comme apportant une plus-value. On peut rénover malgré tout — mais on peut répercuter moins que ne le supposent bien des calculateurs d'investissement.

Si des travaux de rénovation, de transformation ou de remplacement ont été réalisés avec autorisation, les loyers sont soumis pendant cinq ans à un contrôle officiel — et celui-ci fait l'objet d'une mention au registre foncier. Celui qui a rénové avec autorisation au cours des cinq dernières années vend donc un bien grevé d'un blocage des loyers visible. L'acquéreur le voit dans l'extrait ; une modification ultérieure de la loi ne lui confère aucun droit à une adaptation.

Dès quatre logements, la constitution d'une propriété par étages est soumise à autorisation en période de pénurie de logements. Les propriétaires doivent prouver que l'ensemble de l'immeuble présente un standard approprié pour une propriété par étages ; le service compétent procède à l'examen dans un délai de quatre mois. Celui qui propose un bien comme « adapté à la propriété par étages » sans disposer de l'autorisation vend une attente, non une situation juridique.

Deux présentations répandues sont inexactes. Il n'existe plus de droit de retour cantonal des locataires après une rénovation — le Tribunal fédéral a annulé la disposition correspondante en décembre 2022 comme contraire au droit fédéral. Et la loi ne connaît pas d'interdiction de résilier les baux pour vider l'immeuble : la protection contre les congés est régie par le droit fédéral. Le canton pilote l'autorisation du projet de construction et le loyer admissible par la suite, non la résiliation elle-même.

Bâle-Campagne n'a ni loi sur la protection du logement, ni contrôle des loyers après rénovation, ni régime d'autorisation pour la rénovation, la transformation, la démolition ou la constitution d'une propriété par étages. Pour un bien loué à Binningen, les règles du jeu ne sont donc pas les mêmes que pour un bien situé à Bâle — à objet par ailleurs comparable. Le droit fédéral du bail s'applique naturellement de la même manière dans les deux cantons.

Les locataires doivent autoriser les visites dans la mesure où elles sont nécessaires à la vente. Elles doivent être annoncées à temps, et il faut tenir compte des intérêts des locataires ; la réduction de loyer et les dommages-intérêts demeurent réservés. La loi n'indique pas de délai fixe en jours — celui qui lit un chiffre lit un guide, pas la loi. En tant que gérance, nous avons cette partie chaque jour au téléphone et nous savons ce que provoque une visite mal annoncée.

Les garanties de loyer doivent être déposées auprès d'une banque sur un compte libellé au nom des locataires, à concurrence de trois mois de loyer au maximum pour les habitations. Elles sont libérées avec l'accord des deux parties, sur la base d'un commandement de payer exécutoire ou d'un jugement, ou restituées aux locataires si le bailleur n'a fait valoir aucune prétention par la voie juridique dans l'année qui suit la fin du bail. Et, point important pour l'acquéreur : à Bâle-Ville, l'usage de la formule officielle pour le loyer initial est actuellement obligatoire — toute nouvelle location requiert la formule cantonale indiquant le loyer précédent, contestable dans un délai de 30 jours.