Vendre un bien immobilier hérité

Au décès, la succession passe de plein droit, dans son ensemble, aux héritiers ; la propriété et les droits réels limités sont transférés sans autre formalité. Les héritiers ne peuvent toutefois disposer d'un immeuble que lorsque la dévolution successorale est inscrite au registre foncier. C'est la première étape, et elle ne peut pas être sautée.

L'inscription requiert un certificat d'héritier — à Bâle-Ville, il s'obtient auprès de l'Office des successions (Erbschaftsamt) — ou un acte notarié constatant la dévolution successorale, ainsi que la réquisition d'inscription au registre foncier, la valeur d'inventaire ou la valeur fiscale et des copies de pièces d'identité. Pour requérir l'inscription de la dévolution successorale, un seul héritier suffit ; pour le partage successoral ultérieur, tous doivent requérir ensemble.

Jusqu'au partage, les héritiers sont propriétaires en main commune et disposent ensemble des droits de la succession. Pour la vente, cela signifie : unanimité. Une personne seule ne peut pas vendre, et elle ne peut pas non plus aliéner seule sa part du bien.

Si quelqu'un bloque, il existe des voies. Chaque cohéritier peut demander le partage en tout temps. Si un bien ne peut pas être partagé de manière judicieuse et que les héritiers ne s'entendent pas sur celui d'entre eux auquel il revient, il doit être vendu et le produit partagé — par voie d'enchères si l'un des héritiers le demande. Et à la requête d'un cohéritier, l'autorité peut désigner un représentant de la communauté héréditaire.

Les immeubles sont imputés aux héritiers à la valeur vénale qu'ils ont au moment du partage — non à la valeur fiscale, non à la valeur au moment du décès. Si les héritiers ne peuvent pas s'entendre sur la valeur d'imputation, celle-ci est estimée par des experts désignés officiellement. C'est précisément pourquoi une estimation compréhensible vaut la peine tôt : elle évite le litige qui, sinon, mène à l'expertise.

Le contrat de partage lui-même ne requiert d'ailleurs que la forme écrite simple. C'est le contrat de vente qui doit être passé en la forme authentique, non le partage entre les héritiers.

L'Office des successions de Bâle-Ville dresse un inventaire lors de chaque décès d'une personne domiciliée ici, et aussi lorsqu'une personne domiciliée ailleurs laisse un bien immobilier à Bâle. Au sujet du temps nécessaire, l'office écrit lui-même : jusqu'à ce que l'inventaire soit établi, quelques mois peuvent s'écouler, et jusqu'à ce qu'une succession soit réglée, il faut quelques mois, voire un an, davantage dans les cas compliqués. S'y ajoutent encore quatre à huit semaines environ pour l'inscription au registre foncier.

Aucune source officielle n'indique de durée totale, et nous n'en inventons pas. Mais l'ordre est établi : inventaire, puis certificat d'héritier, puis inscription de la dévolution successorale — et ce n'est qu'ensuite que le bien peut être vendu. Qui le sait tôt planifie autrement.

C'est soluble, mais cela prend du temps. Les procurations sont admises dans la procédure du registre foncier, et la procuration peut être donnée dans le contrat de partage successoral lui-même. Selon le pays de destination, les signatures provenant de l'étranger doivent être légalisées et munies d'une apostille ou faire l'objet d'une légalisation consulaire. À Bâle-Ville, une légalisation coûte 15 francs, une apostille 20.

Le degré de légalisation que l'office du registre foncier exige pour une procuration établie à l'étranger dépend du cas d'espèce — nous le clarifions au préalable, au lieu de le découvrir le jour de l'acte authentique. Nous ne nous prononçons pas sur les conséquences fiscales pour les héritiers domiciliés à l'étranger ; cela relève d'un conseil fiscal ou juridique.

Le transfert par succession ne déclenche pas d'impôt sur les gains immobiliers — celui-ci est différé, non remis, et sera dû lors de la vente ultérieure. Les mutations opérées dans le cadre d'un partage successoral sont exonérées des droits de mutation dans les deux Bâle. À Bâle-Ville, les conjoints et les descendants sont exonérés de l'impôt sur les successions, les descendants depuis 2003.

Nous ne servons pas d'intermédiaire entre héritiers et n'assumons aucune médiation. Si le différend est de nature juridique, il relève d'une avocate ou d'un notaire. Notre tâche, c'est le bien immobilier : l'évaluer proprement, le vendre proprement, et rendre compréhensible pour toutes les personnes concernées la manière dont le prix se forme. Cela ne résout aucun litige, mais lui retire le fondement qui naît d'un niveau d'information inégal.