Les impôts lors d'une vente immobilière à Bâle

Ce n'est pas le prix de vente qui est imposé, mais le gain : ce que vous obtenez, déduction faite de ce que le bien vous a coûté. Les frais imputables comprennent le prix d'acquisition, les frais d'acquisition et les dépenses apportant une plus-value — transformations et améliorations durables, mais non l'entretien ordinaire, qui est déduit dans le cadre de l'impôt sur le revenu.

Les deux Bâle connaissent le système moniste : l'impôt frappe les gains provenant de la fortune privée comme de la fortune commerciale, pour les personnes physiques comme pour les personnes morales. Le débiteur est dans chaque cas la partie venderesse.

Bâle-Ville applique un taux qui dépend de la durée de possession. Il commence à 60 pour cent du gain et baisse chaque année, jusqu'à s'établir uniformément à 12 pour cent dès la 25e année de possession. Pour les biens occupés durablement et exclusivement par leur propriétaire, il commence à 30 pour cent. Pour les biens non occupés par leur propriétaire, le taux se réduit en outre en fonction de la part des investissements apportant une plus-value, jusqu'à 30 pour cent.

Le taux baisse chaque année par paliers ; le tableau présente des valeurs repères. Le point où les deux colonnes se rejoignent est remarquable : dès la 15e année de possession, il n'y a plus d'avantage lié à l'usage propre. Qui détient longtemps paie la même chose, qu'il ait lui-même habité le bien ou non.

Les gains inférieurs à 500 francs restent exonérés. L'impôt est exigible 90 jours après le transfert de propriété. À Bâle-Ville, il n'existe une hypothèque légale garantissant l'impôt que si la partie venderesse a son domicile ou son siège à l'étranger au moment du transfert.

Bâle-Campagne fait l'inverse. Le taux ne dépend pas de la durée, mais du gain : il commence à 3 pour cent et augmente progressivement, jusqu'à atteindre 25 pour cent à partir de 120 000 francs de gain. Il n'existe pas de réduction du taux pour une longue durée de possession ; pour les biens occupés par leur propriétaire, le gain imposable se réduit toutefois, après la 20e année de possession, de 5000 francs par année d'usage propre, mais au maximum de 50 000 francs.

Il existe en revanche une majoration dans l'autre sens : si le gain est réalisé dans un délai de cinq ans, l'impôt augmente d'un et deux tiers pour cent pour chaque mois dont la durée de possession est plus courte. Qui vend après deux ans paie donc sensiblement plus que qui vend après six.

Deux particularités allègent la charge des propriétaires de longue date. Si l'acquisition remonte à plus de vingt ans, la valeur vénale d'il y a vingt ans vaut prix d'acquisition, pour autant qu'un prix plus élevé ne puisse être prouvé. Et le prix de revient est adapté à la variation de la valeur de la monnaie depuis l'acquisition — pour moitié s'agissant des gains postérieurs à 1991. Bâle-Ville ne connaît pas une telle correction du renchérissement.

Important pour les deux parties : à Bâle-Campagne, les impôts immobiliers sont garantis par une hypothèque légale qui prime toutes les charges de droit privé. L'immeuble répond de l'impôt de la partie venderesse — la partie acquéreuse supporte donc elle aussi le risque d'encaissement. Cela a sa place dans toute négociation de contrat de vente.

À Bâle-Ville, ils s'élèvent à 3 pour cent et sont en principe dus par la partie acquéreuse. Si quelqu'un acquiert un bien qu'il occupe exclusivement lui-même pendant au moins six ans, ils sont réduits de moitié, à 1,5 pour cent — et dans ce cas, selon la loi, c'est la partie venderesse qui est assujettie. On l'oublie facilement.

À Bâle-Campagne, les deux parties paient chacune 1,25 pour cent du prix de vente. L'acquéreur qui emménage lui-même, de manière exclusive et durable, est entièrement exonéré ; la partie venderesse ne l'est que si elle a elle-même occupé le bien et qu'elle place le produit, en règle générale dans un délai de deux ans, dans un bien de remplacement affecté au même usage en Suisse.

Sont notamment exonérées dans les deux cantons les mutations opérées dans le cadre d'un partage successoral, entre conjoints et dans le cadre d'une liquidation du régime matrimonial.

C'est ici que se situe la plus grande différence structurelle. Bâle-Ville calcule en fonction de la valeur : l'émolument de notaire pour le transfert de propriété s'élève à 0,25 pour cent jusqu'à deux millions et diminue par paliers au-delà, l'émolument du registre foncier est d'un pour mille. Bâle-Campagne calcule indépendamment du prix de vente : le notaire selon le temps consacré, dans une fourchette de 800 à 2500 francs, le registre foncier avec un montant fixe.

En pratique, cela signifie : pour un objet de deux millions, les émoluments se situent à Bâle-Ville dans le haut de la tranche à quatre chiffres, à Bâle-Campagne à une fraction de ce montant. À Bâle-Campagne, c'est l'ordonnance sur les émoluments qui règle qui supporte les émoluments — la moitié chacun, sauf disposition contraire du contrat. À Bâle-Ville, il n'existe pas de règle légale de répartition ; le partage par moitié y est un usage contractuel, non une prescription. C'est négociable.

Dans les deux cantons, l'impôt sur les gains immobiliers n'est pas perçu, mais différé, lorsque la propriété est transférée par succession, par avancement d'hoirie ou par donation, ainsi que lors de transferts de propriété entre conjoints en rapport avec le régime matrimonial ou en règlement de prétentions découlant du droit du divorce, pour autant que les deux conjoints soient d'accord.

Le motif de report le plus important au quotidien est le remploi : celui qui vend un bien qu'il occupait durablement et exclusivement lui-même et place le produit dans un bien de remplacement affecté au même usage en Suisse ne paie pas dans l'immédiat. À Bâle-Ville, un délai de deux ans avant ou après la vente s'applique à cet effet ; l'inscription au registre foncier est déterminante.

Le report n'est pas une exonération. Le gain différé diminue les dépenses d'investissement du bien de remplacement et devient exigible lors de la vente suivante. Et les conditions sont strictes : l'usage propre suppose le domicile fiscal, la location et les résidences secondaires ne comptent pas, et il faut réinvestir plus que les dépenses d'investissement antérieures.

Nous vous disons tôt où la question fiscale devient pertinente dans votre cas, quels justificatifs vous devriez réunir et quels frais de vente sont imputables — la commission de courtage en fait partie, attestée par la facture et la preuve de paiement. Nous ne calculons pas votre impôt et ne donnons pas de renseignements fiscaux : cela relève des administrations fiscales cantonales et de votre fiduciaire. Un renseignement erroné de notre part coûterait plus cher qu'un appel téléphonique à ces services.

Toutes les indications sont fondées sur les recueils officiels du droit des deux cantons, état novembre 2026. Les taux d'imposition changent : les taux bâlois s'appliquent sous cette forme depuis le 1er janvier 2023. C'est toujours le texte de loi qui fait foi, non cette page.