Ce que vaut votre bien

Peut-être avez-vous déjà un chiffre — tiré d'un calculateur en ligne, donné par la banque ou entendu dans le voisinage. C'est un point de départ raisonnable, et nous commençons volontiers par là. Ces estimations reposent presque toutes sur la même méthode : elles comparent vos indications avec des transactions portant sur des objets semblables. Pour un appartement en propriété ordinaire dans une situation courante, le résultat est correct.

Ce qu'un tel chiffre ne peut pas offrir, ses fournisseurs le disent eux-mêmes. UBS écrit que l'estimation hédoniste peut « s'écarter jusqu'à 20 % de la valeur réelle du marché ». Le comparateur Moneyland indique la même fourchette. Comparis qualifie son propre résultat de « valeur indicative en ligne » et précise que, pour un prix de vente fiable, un regard sur place est nécessaire. Ce n'est pas une critique des calculateurs — ils sont conçus pour une première orientation, et ils la fournissent.

Mais rien dans un chiffre n'indique à quel point il est juste dans votre cas. Une étude de la Hochschule für Wirtschaft Zürich l'a vérifié sur quelque 280 000 transactions suisses : avec le modèle hédoniste, environ 37 pour cent des valeurs estimées se situent à moins de dix pour cent du prix effectivement payé, et un bon tiers s'en écarte de plus de vingt pour cent. Pour un bien d'un million et demi, vingt pour cent représentent trois cent mille francs. C'est pourquoi la visite sur place vient après le chiffre — et non le chiffre à sa place.

« La valeur » d'un bien immobilier n'est pas un chiffre unique. La pratique de l'évaluation distingue plusieurs types de valeur — valeur intrinsèque, valeur de rendement, valeur résiduelle, valeur vénale et estimation du prix du marché. Laquelle est la bonne dépend de l'usage que vous ferez de l'estimation : une vente appelle une autre réponse qu'un partage successoral, un financement une autre qu'une question fiscale.

Pour une vente, c'est la valeur vénale qui compte : le prix que l'on peut vraisemblablement obtenir sur le marché. Pour une maison individuelle ou un appartement en propriété, nous la fondons sur des prix comparatifs et la vérifions au moyen de la valeur intrinsèque, c'est-à-dire la valeur du terrain et du bâtiment dans son état actuel. Pour un immeuble de rendement, la valeur de rendement est au premier plan : ce que les loyers rapportent durablement. Vous recevez une fourchette et une recommandation de prix de mise en vente, avec sa justification. C'est pourquoi tout commence par la question de ce que vous avez l'intention de faire, et non par un formulaire à remplir.

Une estimation trop élevée permet peut-être de décrocher un mandat, mais elle vous coûte des mois sur le marché et, à la fin, de l'argent. Une estimation trop basse vend vite et en dessous de la valeur. Nous vous disons comment nous parvenons à notre estimation, afin que vous puissiez la juger au lieu de devoir la croire.