Hypothèque et fonds propres : comment la banque calcule
Les banques suisses financent un logement en propriété selon des règles différentes de celles de la plupart des pays. L'hypothèque ne doit jamais être entièrement remboursée ; en revanche, la banque examine votre revenu avec un taux d'intérêt nettement plus élevé que celui que vous payez réellement. Une fois que l'on a compris cela, on sait en cinq minutes ce que l'on peut se permettre.
Les trois règles
1. Vous apportez vous-même un cinquième. Les banques financent habituellement un logement occupé par son propriétaire jusqu'à 80 pour cent. Les 20 pour cent restants sont vos fonds propres. La moitié au moins, soit 10 pour cent de la valeur de nantissement, ne doit pas provenir de la caisse de pension, ni sous forme de versement anticipé ni sous forme de mise en gage. L'épargne, les titres, le pilier 3a et les donations comptent comme fonds propres « durs » de ce type.
2. Les charges ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut. La banque ne calcule pas avec le taux actuel, mais avec un taux théorique, le plus souvent de 5 pour cent. S'y ajoutent des frais accessoires d'environ 1 pour cent de la valeur de l'immeuble et l'amortissement. Ce calcul s'appelle la tenue des charges. Chaque banque fixe elle-même les valeurs exactes.
3. Une partie est remboursée, le reste subsiste. Dans un délai de 15 ans, au plus tard jusqu'à la retraite, l'hypothèque doit être ramenée aux deux tiers de la valeur. Le reste peut subsister tant que la tenue des charges est assurée. Le remboursement peut se faire directement ou indirectement par le pilier 3a.
Un exemple de calcul
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | CHF 1'200'000 |
| Fonds propres 20 % | CHF 240'000 |
| dont au minimum hors caisse de pension | CHF 120'000 |
| Hypothèque | CHF 960'000 |
| Taux théorique 5 % | CHF 48'000 par an |
| Frais accessoires 1 % | CHF 12'000 par an |
| Amortissement aux deux tiers en 15 ans | CHF 10'700 par an |
| Charges théoriques | CHF 70'700 par an |
| Revenu brut nécessaire | environ CHF 212'000 par an |
C'est le calcul de la banque, pas votre charge effective. Ce que vous payez réellement dépend du taux que vous convenez avec la banque.
Quand le prix dépasse l'estimation
La banque se fonde sur la plus basse de deux valeurs : le prix d'achat ou sa propre estimation. Si vous payez plus que la valeur attribuée au bien par la banque, vous supportez la différence entièrement avec vos propres moyens, et cela sans avoirs de la caisse de pension.
L'argent de la caisse de pension
Vous pouvez retirer ou mettre en gage des avoirs de la caisse de pension pour un logement que vous occupez vous-même.
- Montant minimal d'un versement anticipé : CHF 20'000, possible tous les cinq ans
- Dès l'âge de 50 ans, le montant est limité
- Le retrait est imposé comme prestation en capital, séparément du reste du revenu
- Une restriction du droit d'aliéner est mentionnée au registre foncier ; en cas de vente, l'argent retourne dans la prévoyance, sauf si vous rachetez dans un délai de deux ans un logement que vous occupez vous-même
- Votre conjointe ou votre conjoint doit donner son accord écrit
Important pour les nouveaux arrivants : les avoirs de la caisse de pension se constituent au fil des ans. Quiconque ne travaille en Suisse que depuis peu a intérêt à prévoir les fonds propres à partir d'autres sources.
Fixe ou variable
Hypothèque à taux fixe : le taux est garanti pour une durée déterminée, typiquement de deux à dix ans. Vous savez ce que vous payez, mais vous êtes lié.
Hypothèque SARON : le taux suit le marché monétaire et change en permanence. En contrepartie, vous supportez le risque de taux.
L'hypothèque peut être répartie en plusieurs tranches de durées différentes.
Impôts : ce qui vaut jusqu'en 2028 et ce qui vaut dès 2029
Jusqu'en 2028 compris, vous êtes imposé en tant que propriétaire sur la valeur locative, un revenu fictif correspondant au fait que vous habitez votre propre maison. En contrepartie, vous déduisez les intérêts hypothécaires et l'entretien.
Dès le 1er janvier 2029, la valeur locative est supprimée. Le peuple a accepté le changement de système le 28 septembre 2025. Pour le logement occupé par son propriétaire, les déductions pour l'entretien et, en principe, pour les intérêts passifs disparaissent en même temps. Les intérêts passifs ne restent déductibles qu'au prorata si vous possédez par ailleurs des immeubles loués. Les cantons peuvent maintenir pour une durée limitée des déductions pour les rénovations énergétiques. Quiconque achète pour la première fois un logement en propriété en Suisse peut faire valoir pendant dix ans une déduction dégressive des intérêts : la première année, au maximum CHF 10'000 pour les couples mariés et CHF 5'000 pour les personnes seules.
Ce que cela signifie pour vous : une hypothèque élevée sera à l'avenir moins intéressante fiscalement. Parlez-en à votre conseiller fiscal avant d'arrêter le financement.
Ce que nous faisons et ce que nous ne faisons pas
Nous ne sommes pas une banque et nous ne servons pas d'intermédiaire pour des hypothèques. Dieter Ruf vous dit toutefois si le prix d'un bien correspond à ce qu'une banque en estimera. Cela vous épargne la surprise décrite dans la section ci-dessus.
Sources : FINMA, reconnaissance de l'autorégulation, valable dès le 1.1.2025 · OFAS, encouragement à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle · Conseil fédéral, entrée en vigueur du changement de système le 1.1.2029 · DFF, fiche d'information sur la réglementation des intérêts passifs
« Je vais voir chaque bien moi-même. Une estimation sérieuse exige une visite sur place — et un entretien sur ce que vous avez réellement l'intention de faire. »
Madiba gère et commercialise des biens immobiliers à Bâle depuis 1964. M. Ruf conduit lui-même la vente, de la première estimation jusqu'à l'acte authentique devant notaire.
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