Häufige Fragen zum Kauf

Les droits de mutation. À Bâle-Ville, ils s'élèvent à 3 pour cent et sont en principe dus par la partie acquéreuse. Celui qui acquiert un bien et l'occupe exclusivement lui-même pendant au moins six ans ne doit lui-même rien — dans ce cas, la partie venderesse doit 1,5 pour cent. À Bâle-Campagne, les deux parties paient chacune 1,25 pour cent, et celui qui emménage lui-même durablement est entièrement exonéré.

Ici, les cantons diffèrent nettement. Bâle-Ville calcule en fonction de la valeur : l'émolument de notaire pour le transfert de propriété est de 0,25 pour cent jusqu'à deux millions et diminue par paliers au-delà, l'émolument du registre foncier est d'un pour mille. Bâle-Campagne calcule indépendamment du prix de vente : le registre foncier avec des montants fixes, les notaires selon le temps consacré.

À Bâle-Campagne, l'ordonnance sur les émoluments prévoit, pour les émoluments officiels, la moitié chacun, sauf disposition contraire du contrat. À Bâle-Ville, il n'existe pas de règle légale de répartition — le partage par moitié y est un usage contractuel, non une prescription. C'est donc négociable.

À Bâle-Campagne, vous devriez y regarder de près. Les impôts immobiliers y sont garantis par une hypothèque légale qui prime toutes les charges de droit privé. L'immeuble répond de l'impôt de la partie venderesse — vous supportez donc vous aussi le risque d'encaissement. Cela a sa place dans la négociation du contrat de vente. Il en va de même pour les contributions obligatoires impayées dues à l'assurance des bâtiments.

Les servitudes telles que les droits de passage ou d'habitation grèvent l'immeuble comme droits réels et passent à vous. Les annotations vous sont également opposables : un droit de préemption annoté ou un bail annoté continue de valoir, une restriction du droit d'aliéner peut bloquer la vente. Les mentions signalent des restrictions de droit public — à Bâle-Ville figure ici aussi un contrôle des loyers en cours. Et les droits de gage immobilier ne sont visibles que dans l'extrait complet.

Lors de l'achat, ni Bâle-Ville ni Bâle-Campagne ne l'exigent. À Bâle-Ville, un GEAK avec rapport de mesures doit être établi pour les bâtiments équipés d'un chauffage fossile de plus de 15 ans — mais l'élément déclencheur est l'âge du chauffage, non la mutation.

Pas en raison de l'achat. Mais des règles s'appliquent lors du remplacement : à Bâle-Ville, il faut passer aux énergies renouvelables, pour autant que cela soit techniquement possible et sans surcoûts. À Bâle-Campagne, depuis le 1er janvier 2026, il faut installer un système renouvelable lors du remplacement de la chaudière ou du brûleur d'un générateur de chaleur de plus de 15 ans, pour autant que cela soit techniquement possible et économique. Cela a sa place dans votre calcul.

L'Office du registre foncier et de la mensuration de Bâle-Ville indique normalement quatre à huit semaines pour une opération au registre foncier. Le jour et l'heure du dépôt déterminent l'ordre de traitement. La propriété n'est transférée qu'avec l'inscription.

Oui, mais pas librement. Le bail passe à vous avec la propriété, sans que les locataires aient à donner leur accord. Vous pouvez résilier de manière ordinaire, conformément au contrat. De manière anticipée, vous ne pouvez résilier, pour les habitations et les locaux commerciaux, qu'en cas de besoin urgent pour vous-même, vos proches parents ou alliés, en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal. Pour les logements, il s'agit de trois mois. Le congé peut néanmoins être contesté, et le bail peut être prolongé jusqu'à quatre ans pour les habitations, jusqu'à six ans pour les locaux commerciaux.

De par la loi, non — pas même lors d'une transformation en propriété par étages (PPE). Un droit de préemption conventionnel sans prix fixé d'avance est valable dès la forme écrite simple. Il ne vous est opposable de manière fiable, en tant qu'acquéreur, que s'il est annoté au registre foncier ; l'extrait complet du registre foncier l'indique.

À Bâle-Ville, beaucoup. Pour les immeubles de plus de trois logements, toute rénovation allant au-delà de l'entretien ordinaire simple est soumise à annonce ou à autorisation — le seuil est de 5000 francs par logement et par année civile. Dans la procédure simplifiée, 0 à 160 francs par mois sont répercutables selon le nombre de pièces, et en règle générale, seuls 40 pour cent des investissements corrigés sont considérés comme apportant une plus-value. À Bâle-Campagne, rien de tout cela ne s'applique.

À l'extrait du registre foncier. Si des travaux de rénovation, de transformation ou de remplacement ont été réalisés avec autorisation, les loyers sont soumis pendant cinq ans à un contrôle officiel, et celui-ci fait l'objet d'une mention au registre foncier. Une modification ultérieure de la loi ne vous confère aucun droit à une adaptation.

À Bâle-Ville, la constitution d'une propriété par étages est soumise à autorisation en période de pénurie de logements pour les immeubles de quatre logements ou plus. Il faut prouver que l'ensemble de l'immeuble présente un standard approprié ; l'examen dure jusqu'à quatre mois.

L'acquisition par des personnes à l'étranger est en principe soumise à autorisation ; le canton compétent est celui où se trouve l'immeuble. Est notamment considéré comme personne à l'étranger le ressortissant étranger domicilié à l'étranger, ainsi que celui qui habite en Suisse mais n'a ni autorisation d'établissement C ni la nationalité d'un État de l'UE ou de l'AELE. Les Britanniques ne sont assimilés que s'ils ont établi leur domicile en Suisse avant le 1er janvier 2021. Clarifiez ce point tôt — sinon, cela retarde l'acte authentique.

Ce n'est pas réglé par la loi et cela varie d'un établissement à l'autre. Seul le cadre peut être documenté : les exigences relatives à l'indépendance de l'évaluation de l'objet et aux modèles d'évaluation ont été renforcées au 1er janvier 2025. La banque évalue donc l'objet elle-même et selon ses propres règles.

Le nom, les prénoms, la date de naissance, le sexe, le domicile ainsi que le lieu d'origine ou la nationalité, plus une copie du passeport ou de la carte d'identité et une attestation du numéro AVS. Pour les personnes morales s'y ajoutent la raison sociale, le siège, la forme juridique et l'IDE. Cela ressemble à une formalité, mais cela retarde les affaires lorsque cela manque.