Valeur et déroulement
Que vaut mon bien immobilier ?
Aucun calculateur ne vous le dit de manière fiable. Avec la méthode hédoniste, sur laquelle reposent pratiquement toutes les estimations en ligne, seuls 37 pour cent environ des valeurs se situent, selon une étude de la Hochschule für Wirtschaft Zürich, à moins de dix pour cent du prix effectivement payé. M. Ruf examine le bien et expose ouvertement comment il parvient à son estimation. Ausführlich →
Comment se déroule une vente ?
En quatre étapes : visite sur place, estimation avec son raisonnement, mandat de vente avec phase discrète préalable, puis acte authentique. L'engagement ne devient ferme qu'avec la signature du mandat — jusque-là, rien ne vous coûte quoi que ce soit. Ausführlich →
Que me coûte la vente ?
Nos honoraires sont dus en cas de succès, à la signature de l'acte authentique devant notaire. La première estimation et l'entretien qui la précède ne coûtent rien, même s'il n'en résulte aucun mandat. S'y ajoutent les émoluments de notaire et du registre foncier ainsi que les impôts. Ausführlich →
De quels documents ai-je besoin ?
Extrait du registre foncier, plans, documents de l'assurance des bâtiments, pour une propriété par étages (PPE) le règlement et les comptes annuels, pour les objets loués les baux en original. Une vente est rarement ralentie par le prix, le plus souvent par des papiers manquants. Ausführlich →
Combien de temps dure l'ensemble ?
Pour l'inscription au registre foncier, l'Office du registre foncier et de la mensuration (Grundbuch- und Vermessungsamt) de Bâle-Ville indique normalement quatre à huit semaines. Avant cela viennent la commercialisation et l'acte authentique, dont la durée dépend de l'objet. Dans une succession s'y ajoute l'inscription de la dévolution successorale. Ausführlich →
Impôts et taxes
Que vais-je payer comme impôt sur les gains immobiliers ?
Cela dépend du canton, et les deux calculent de manière radicalement différente. Bâle-Ville selon la durée de possession : 60 pour cent du gain jusqu'à cinq ans, puis en baisse jusqu'à un taux uniforme de 12 pour cent dès la 25e année, le taux commençant à 30 pour cent pour les biens occupés par leur propriétaire. Bâle-Campagne selon le montant du gain : 3 à 25 pour cent, taux maximal à partir de 120 000 francs de gain. Ausführlich →
Puis-je différer l'impôt ?
Oui, à certaines conditions. Le cas le plus important est le remploi : celui qui vend un bien qu'il occupait durablement et exclusivement lui-même et place le produit dans un bien de remplacement affecté au même usage en Suisse ne paie pas dans l'immédiat. Mais le report n'est pas une exonération — le gain diminue les dépenses d'investissement du nouvel objet. Ausführlich →
Qui paie les droits de mutation ?
À Bâle-Ville, en principe l'acquéreur, 3 pour cent. Si quelqu'un acquiert un bien qu'il occupe exclusivement lui-même pendant au moins six ans, ils sont réduits de moitié, à 1,5 pour cent — et c'est alors, selon la loi, la partie venderesse qui est assujettie. À Bâle-Campagne, les deux parties paient chacune 1,25 pour cent. Ausführlich →
La commission de courtage est-elle déductible ?
Oui, à titre de frais de vente — attestée par la facture et la preuve de paiement. À Bâle-Campagne, la loi mentionne expressément la commission de courtage usuelle parmi les dépenses imputables. Nous ne calculons pas l'impôt lui-même pour vous ; cela relève des administrations fiscales. Ausführlich →
Situations particulières
J'ai hérité — puis-je vendre tout de suite ?
Non. La dévolution successorale doit d'abord être inscrite au registre foncier, et il faut pour cela un certificat d'héritier ou un acte notarié constatant la dévolution successorale. Ensuite, la communauté héréditaire ne dispose qu'en commun — pour la vente, cela signifie l'unanimité. Ausführlich →
Un héritier ne veut pas vendre. Et alors ?
Chaque cohéritier peut demander le partage en tout temps. Si un bien ne peut pas être partagé de manière judicieuse et que les héritiers ne s'entendent pas sur celui d'entre eux auquel il revient, il doit être vendu et le produit partagé — par voie d'enchères si l'un des héritiers le demande. Ausführlich →
Puis-je vendre alors que le bien est loué ?
Oui. Les baux passent à l'acquéreur avec la propriété ; les locataires conservent leurs contrats. Important pour vous : si le nouveau propriétaire résilie plus tôt que le contrat ne vous l'aurait permis, vous répondez du dommage envers les locataires. Révélez tout le contenu des contrats. Ausführlich →
Que signifie la protection du logement bâloise pour ma vente ?
La vente elle-même ne nécessite aucune autorisation. Ce qui est déterminant, c'est ce qu'un acquéreur envisage de faire ensuite : les rénovations allant au-delà de l'entretien simple sont soumises à annonce ou à autorisation, et un contrôle des loyers en cours, d'une durée de cinq ans, figure au registre foncier. À Bâle-Campagne, rien de tout cela ne s'applique. Ausführlich →
Qu'en est-il des immeubles locatifs, des locaux commerciaux et des terrains à bâtir ?
Là, c'est l'état locatif qui détermine le prix, pas la cuisine. Et les estimations en ligne usuelles sont conçues pour des maisons individuelles et des appartements en propriété — il faut quelqu'un qui examine les chiffres. Ausführlich →
Dois-je encore rénover avant la vente ?
Le plus souvent, non. Ce qu'une acheteuse veut faire autrement, elle ne vous le paie pas. Il est plus judicieux de révéler ce qui est à faire — en particulier pour le chauffage : à Bâle-Campagne, depuis le 1er janvier 2026, un système renouvelable est prescrit lors du remplacement de la chaudière ou du brûleur d'un générateur de chaleur de plus de 15 ans, pour autant que cela soit techniquement possible et économique. Ausführlich →
Est-ce possible aussi sans annonce publique ?
Oui, et c'est souvent la meilleure première étape. Un bien qui reste longtemps visible sur le marché perd en position de négociation. Qui propose d'abord discrètement peut toujours mettre en vente publiquement plus tard — l'inverse n'est pas possible. Ausführlich →
Dieter Ruf
Directeur de Madiba Immobilien AG
MAS ZFH in Real Estate Management · eidg. dipl. Immobilientreuhänder
2008–2021 Präsident der Prüfungskommission der Höheren Fachprüfung Immobilientreuhand · 2009–2020 Präsident der Schweizerischen Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft
« Je vais voir chaque bien moi-même. Une estimation sérieuse exige une visite sur place — et un entretien sur ce que vous avez réellement l'intention de faire. »
Madiba gère et commercialise des biens immobiliers à Bâle depuis 1964. M. Ruf conduit lui-même la vente, de la première estimation jusqu'à l'acte authentique devant notaire.