Vendre un bien immobilier à rénover

L'erreur coûteuse la plus fréquente consiste à investir encore de l'argent dans la salle de bains et la cuisine juste avant la vente. Ce qu'un acquéreur veut faire autrement, il ne vous le paie pas. C'est l'inverse qui est judicieux : révéler ce qui est à faire, l'étayer par des chiffres, et fixer le prix en conséquence. Ce qui se remarque de toute façon doit être mis sur la table avant.

À Bâle-Ville, lors du remplacement du générateur de chaleur, il faut passer aux énergies renouvelables, pour autant que cela soit techniquement possible et n'entraîne pas de surcoûts. Si un système fossile est malgré tout remplacé ou réinstallé, des mesures d'efficacité doivent être prises sur l'enveloppe du bâtiment ou les installations techniques, et l'installation est soumise à annonce.

À Bâle-Campagne, une nouvelle règle s'applique depuis le 1er janvier 2026 : lors du remplacement de la chaudière ou du brûleur d'un générateur de chaleur de plus de 15 ans, il faut installer un système fondé sur les énergies renouvelables, pour autant que cela soit techniquement possible et économique sur la durée de vie. Les exceptions nécessitent une demande motivée. Pour les objets équipés d'un ancien chauffage au mazout ou au gaz, c'est le point où le calcul d'un acquéreur bascule.

Ni Bâle-Ville ni Bâle-Campagne n'exigent de certificat énergétique du bâtiment lors de la vente. À Bâle-Ville, un GEAK avec rapport de mesures doit être établi pour les bâtiments équipés d'un chauffage fossile de plus de 15 ans — mais l'élément déclencheur est l'âge du chauffage, non la mutation. À Bâle-Campagne, il n'existe aucune obligation de GEAK. Un certificat établi volontairement peut néanmoins être utile : il transforme un vague « il faudrait le faire un jour » en un chiffre.

Pour les biens loués de plus de trois logements, toute rénovation allant au-delà de l'entretien ordinaire simple est soumise à annonce ou à autorisation — et ce qui peut en être répercuté sur les loyers est plafonné. Pour un acquéreur, cela signifie : à Bâle-Ville, le potentiel de rénovation ne se calcule pas librement. Celui qui passe ce point sous silence lors de l'entretien de vente perd l'acquéreur plus tard, au moment de l'examen.

À Bâle-Ville, la démolition de bâtiments servant principalement à l'habitation est soumise à autorisation. Une autorisation exceptionnelle suppose que la nouvelle construction de remplacement comprenne nettement plus de surface d'habitation — au moins 20 pour cent de plus si les critères écologiques sont intégralement remplis et qu'une surélévation n'est pas possible ou n'est pas judicieuse sur le plan écologique, sinon au moins 40 pour cent — et que le financement soit assuré. En période de pénurie de logements, les prescriptions de la protection du logement s'appliquent en plus. Une autorisation est également possible lorsque la surface d'habitation ne peut pas être conservée moyennant des frais raisonnables. Mais une réserve importante s'applique alors : pas si ces frais résultent d'une négligence manifeste de l'entretien. Laisser un bâtiment se délabrer n'est pas une voie vers l'autorisation de démolir.

Faire du neuf avec l'existant, c'est ce que nous faisons depuis des décennies — sur le site Warteck, pour les immeubles d'habitation de la Hammerstrasse, à Stücki. Nous connaissons le côté des autorisations et le côté de la gérance qui suit, et nous pouvons expliquer à un acquéreur ce qui est réalistement possible avec un objet.