L'appartement en PPE : ce que vous achetez avec, sans le voir

Ce qu'est la propriété par étages (PPE)

Vous n'achetez pas une partie séparée de l'immeuble. Vous devenez copropriétaire de l'ensemble du bien-fonds et recevez le droit d'utiliser seul votre appartement et de l'aménager intérieurement. La loi appelle cela le droit exclusif. Le toit, la façade, la cage d'escalier, le chauffage et le jardin appartiennent à tous en commun.

La quote-part indique la taille de votre part dans l'ensemble. C'est d'elle que dépendent en règle générale vos frais et souvent aussi le poids de votre voix.

Quatre documents que vous lisez avant l'achat

Le règlement. Il règle ce qui vous est permis : animaux domestiques, transformations, location, utilisation comme bureau. Et la manière dont les frais sont répartis.

Les procès-verbaux des trois dernières assemblées. On y lit ce qui fait l'objet de disputes et ce qui est décidé. Les décisions de la communauté valent aussi pour vous en tant que nouvelle ou nouveau propriétaire. Si une rénovation de la façade a été décidée, vous payez votre part.

Les comptes annuels et le budget. Vous y voyez ce que l'appartement coûte réellement par année : chauffage, concierge, administration, assurance, entretien.

L'état du fonds de rénovation. La loi n'impose pas de fonds. Chaque communauté décide elle-même s'il y en a un et combien il contient. Un fonds vide dans un immeuble de trente ans signifie : la prochaine grosse facture arrive directement chez vous.

Deux choses que les acheteurs négligent souvent

Contributions impayées. Si le vendeur doit encore des contributions à la communauté, celle-ci peut faire inscrire une hypothèque sur l'appartement pour les trois dernières années. Exigez une confirmation de l'administrateur attestant que rien n'est en souffrance.

Droits d'usage particulier. La terrasse de jardin ou la place de parc ne fait souvent pas partie de l'appartement, mais constitue un droit d'usage sur un sol commun. Vérifiez où il est consigné : dans le règlement ou au registre foncier.

Pourquoi nous le savons précisément

Madiba administre des communautés de propriétaires par étages. Nous siégeons aux assemblées, tenons les comptes et connaissons la différence entre une communauté qui planifie à l'avance et une communauté qui vit de sinistre en sinistre. Dieter Ruf lit les documents avec vous et vous dit ce qu'il voit.

Base légale : art. 712a ss CC (propriété par étages), art. 712i CC (hypothèque de la communauté), art. 649a CC (effet à l'égard des ayants cause)