Shitja e një prone të dhënë me qira

Nëse shisni një pronë të dhënë me qira, marrëdhënia e qirasë kalon bashkë me pronësinë te pala fituese. Qiramarrësit i mbajnë kontratat e tyre, pa pasur nevojë të japin pëlqimin dhe pa u lidhur kontrata të reja. Blerësi hyn në atë që keni nënshkruar ju — prandaj kontratat e qirasë në origjinal bëjnë pjesë te dokumentet më të rëndësishme të shitjes.

Pronari i ri i merr përsipër kontratat me afatet e tyre dhe, si çdo qiradhënës, mund t'i zgjidhë ato në mënyrë të rregullt. Para kohe, pra pa marrë parasysh kohëzgjatjen dhe afatet kontraktuale, te hapësirat e banimit dhe ato afariste ai mund ta zgjidhë kontratën vetëm në rast nevoje urgjente vetjake për veten, për të afërm të ngushtë ose për krushq, dhe pikërisht me afatin ligjor për datën e ardhshme ligjore. Te banesat këto janë tre muaj. Gabimet në formë e bëjnë zgjidhjen të pavlefshme, ajo gjithsesi mund të kundërshtohet, dhe një marrëdhënie qiraje për hapësira banimi mund të zgjatet deri në katër vjet.

Nëse pronari i ri e zgjidh kontratën më herët sesa do t'jua kishte lejuar kontrata juve, për dëmin që lind nga kjo ndaj qiramarrësve nuk përgjigjet ai, por ju. Kjo nuk është hollësi: është arsyeja për t'ia bërë të njohura blerësit të gjitha përmbajtjet e kontratave — afatet e caktuara, heqjet dorë nga zgjidhja, marrëdhëniet e qirasë të parashënuara në regjistrin e tokave (Grundbuch).

As në shitjen e zakonshme, as në shndërrimin në pronësi në kate (Stockwerkeigentum), qiramarrësve nuk u takon në bazë të ligjit një e drejtë parablerjeje. As pronarët e njësive në kate nuk e kanë një të tillë ndaj të tretëve, për sa kohë që ajo nuk është marrë vesh në aktin e themelimit ose më vonë dhe nuk është parashënuar në regjistrin e tokave. Një e drejtë parablerjeje kontraktuale me çmim të paracaktuar kërkon aktin publik noterial, një e tillë pa përcaktim çmimi vetëm formën me shkrim. Në ekstraktin nga regjistri i tokave ajo figuron vetëm nëse është parashënuar; marrëveshjet e paparashënuara duhet të kërkohen në kontratat e qirasë.

Që nga votimi popullor i vitit 2021, Basel-Stadt njeh një mbrojtje të banimit që vepron për sa kohë që mbizotëron mungesa e banesave — e përkufizuar me ligj si një fond banesash të zbrazëta prej 1,5 për qind ose më pak. Me 0,78 për qind së fundi, ajo është aktive. Rregullorja për mbrojtjen e hapësirës banesore (Wohnraumschutzverordnung) është rishikuar gjerësisht me 1 nëntor 2025; paraqitjet nga vitet e mëparshme janë pjesërisht të vjetruara.

Përfshihet hapësira ekzistuese banesore me qira në prona me më shumë se tri banesa, të cilat mund të merren me qira për më shumë se tre muaj. Përjashtohen pronat me tri ose më pak banesa të dhëna me qira, si dhe banesat luksoze dhe shtëpitë njëfamiljare me gjashtë ose më shumë dhoma banimi. Pikërisht midis tri dhe katër banesave gjendja juridike përmbyset — kjo është një nga pyetjet e para gjatë shitjes.

Vetë shitja nuk kërkon leje sipas mbrojtjes së banimit. Me leje duhet të miratohen projektet ndërtimore dhe themelimi i pronësisë në kate, jo kalimi i pronësisë. Vendimtare është se çfarë synon blerësi më pas.

Kush sanon përtej mirëmbajtjes së thjeshtë të rregullt, duhet ta lajmërojë këtë ose të marrë leje: pa shtesë qiraje mjafton një lajmërim, me shtesë nevojitet një leje. Si mirëmbajtje e thjeshtë vlejnë investimet deri në 5000 franga për banesë dhe vit kalendarik, me kusht që të mos kërkohet shtesë qiraje. Në procedurën e thjeshtuar, shtesat që mund t'u barten qiramarrësve janë të kufizuara: 0 deri në 80 franga në muaj për një deri në dy dhoma, 0 deri në 120 për tri, 0 deri në 160 nga katër dhoma e lart.

Dhe në llogaritje, që nga rishikimi vlen rregulli se nga investimet e korrigjuara, si rregull, vetëm 40 për qind konsiderohen vlerërritëse. Sanimi megjithatë lejohet — vetëm se mund të bartet më pak sesa supozon ndonjë kalkulator investimesh.

Nëse është sanuar, rindërtuar ose zëvendësuar me leje, qiratë i nënshtrohen për pesë vjet një kontrolli zyrtar — dhe ky shënohet në regjistrin e tokave. Kush ka sanuar me leje në pesë vitet e fundit, shet pra një pronë me një kufizim të dukshëm të qirave. Blerësi e sheh atë në ekstrakt; një ndryshim i mëvonshëm i ligjit nuk i jep atij të drejtë përshtatjeje.

Nga katër banesa e lart, themelimi i pronësisë në kate në kohë të mungesës së banesave kërkon leje. Pronarët duhet të dëshmojnë se e gjithë prona ka një standard të përshtatshëm për pronësi në kate; organi kompetent e shqyrton brenda katër muajve. Kush e ofron një pronë si „të përshtatshme për pronësi në kate“ pa e pasur lejen, shet një pritshmëri, jo një gjendje juridike.

Dy paraqitje të përhapura nuk qëndrojnë. Një e drejtë kantonale e kthimit të qiramarrësve pas një sanimi nuk ekziston më — Gjykata Federale e ka shfuqizuar dispozitën përkatëse në dhjetor 2022 si të kundërt me të drejtën federale. Dhe ligji nuk njeh një ndalim të zgjidhjes së kontratave për zbrazjen e ndërtesës: mbrojtja nga zgjidhja e kontratës rregullohet sipas së drejtës federale. Kantoni drejton lejen për projektin ndërtimor dhe qiranë e lejuar pas tij, jo vetë zgjidhjen e kontratës.

Basel-Landschaft nuk ka ligj për mbrojtjen e hapësirës banesore, nuk ka kontroll të qirave pas sanimit dhe nuk ka detyrim lejeje për sanim, rindërtim, rrënim ose themelim të pronësisë në kate. Për një pronë të dhënë me qira në Binningen vlejnë pra rregulla të tjera loje sesa për një në Basel — edhe kur objekti përndryshe është i krahasueshëm. E drejta federale e qirasë vlen natyrisht njësoj në të dy kantonet.

Qiramarrësit duhet t'i lejojnë vizitat e pronës, për aq sa ato janë të nevojshme për shitjen. Ato duhet të lajmërohen me kohë, dhe interesat e qiramarrësve duhet të merren parasysh; ulja e qirasë dhe shpërblimi i dëmit mbeten të rezervuara. Ligji nuk përmend një afat të caktuar në ditë — kush lexon një shifër, lexon një udhëzues, jo ligjin. Si administratë, këtë anë e kemi çdo ditë në telefon dhe e dimë se çfarë shkakton një vizitë e lajmëruar keq.

Depozitat e qirasë duhet të vendosen në një bankë, në një llogari që është në emër të qiramarrësve, te hapësirat e banimit më së shumti tri qira mujore. Ato lirohen me pëlqimin e të dyja palëve, në bazë të një urdhërpagese të formës së prerë ose të një aktgjykimi, ose u kthehen qiramarrësve nëse qiradhënësi, një vit pas përfundimit të qirasë, nuk ka ngritur në rrugë juridike asnjë kërkesë. Dhe e rëndësishme për blerësin: në Basel-Stadt aktualisht ekziston detyrimi i formularit për qiranë fillestare — çdo dhënie e re me qira kërkon formularin kantonal me të dhënën për qiranë e mëparshme, e kundërshtueshme brenda 30 ditëve.