Tatimet gjatë shitjes së pasurive të paluajtshme në Basel

Nuk tatohet çmimi i shitjes, por fitimi: ajo që merrni nga shitja, minus atë që ju ka kushtuar prona. Te shpenzimet e llogaritshme hyjnë çmimi i blerjes, shpenzimet e blerjes dhe shpenzimet vlerërritëse — rindërtimet dhe përmirësimet e përhershme, por jo mirëmbajtja e zakonshme, e cila zbritet te tatimi mbi të ardhurat.

Të dy Baselët njohin sistemin monist: tatimi mbi fitimin nga pasuria e paluajtshme (Grundstückgewinnsteuer) përfshin fitimet nga pasuria private dhe nga pasuria afariste, si te personat fizikë, ashtu edhe te personat juridikë. Debitor është në çdo rast pala shitëse.

Basel-Stadt llogarit me një normë që varet nga kohëzgjatja e pronësisë. Ajo fillon me 60 për qind të fitimit dhe bie me çdo vit, derisa nga viti i 25-të i pronësisë të jetë njësoj 12 për qind. Për pronat e banuara përherë dhe ekskluzivisht nga vetë pronari, ajo fillon me 30 për qind. Te pronat që nuk banohen nga vetë pronari, norma ulet shtesë sipas pjesës së investimeve vlerërritëse, deri në 30 për qind.

Norma bie çdo vit me hapa; tabela tregon vlera orientuese. I rëndësishëm është çasti në të cilin të dyja kolonat bashkohen: nga viti i 15-të i pronësisë nuk ka më përparësi për vetëbanimin. Kush e mban gjatë, paguan njësoj, pavarësisht nëse ka banuar vetë aty apo jo.

Fitimet nën 500 franga mbeten të patatueshme. Tatimi bëhet i pagueshëm 90 ditë pas bartjes së pronësisë. Një e drejtë ligjore pengu tatimor në Basel-Stadt ekziston vetëm nëse pala shitëse, në çastin e bartjes, e ka vendbanimin ose selinë jashtë vendit.

Baselland vepron anasjelltas. Norma nuk varet nga kohëzgjatja, por nga fitimi: ajo fillon me 3 për qind dhe rritet në mënyrë progresive, derisa nga 120.000 franga fitim e lart të jetë 25 për qind. Një ulje e normës për kohëzgjatje të gjatë pronësie nuk ekziston; te pronat e banuara nga vetë pronari, megjithatë, fitimi i tatueshëm ulet pas vitit të 20-të të pronësisë me 5000 franga për çdo vit vetëbanimi, më së shumti me 50.000 franga.

Në këmbim ka një shtesë në drejtimin tjetër: nëse fitimi krijohet brenda pesë vjetëve, tatimi rritet me një e dy të treta për qind për çdo muaj për të cilin kohëzgjatja e pronësisë është më e shkurtër. Kush shet pas dy vjetësh, paguan pra ndjeshëm më shumë se ai që shet pas gjashtë.

Dy veçori i lehtësojnë pronarët shumëvjeçarë. Nëse blerja ka ndodhur më shumë se njëzet vjet më parë, si çmim blerjeje vlen vlera e tregut (Verkehrswert) e para njëzet vjetëve, me kusht që të mos dëshmohet një më i lartë. Dhe kostot e fitimit të pronës përllogariten sipas ndryshimit të vlerës së parasë që nga blerja — për fitimet pas vitit 1991, përgjysmë. Një korrigjim të tillë sipas inflacionit Basel-Stadt nuk e njeh.

E rëndësishme për të dyja palët: për tatimet mbi pasurinë e paluajtshme, në Baselland ekziston një e drejtë ligjore pengu mbi pasurinë e paluajtshme, e cila ka përparësi ndaj të gjitha barrëve të së drejtës private. Pasuria e paluajtshme përgjigjet për tatimin e palës shitëse — pala fituese pra e bart bashkë me të rrezikun e arkëtimit. Kjo duhet të jetë pjesë e çdo negociate për kontratën e shitblerjes.

Në Basel-Stadt tatimi mbi kalimin e pronësisë (Handänderungssteuer) është 3 për qind dhe në parim e ka borxh pala fituese. Nëse dikush fiton një pronë në të cilën banon ekskluzivisht vetë për të paktën gjashtë vjet, ai përgjysmohet në 1,5 për qind — dhe në këtë rast, sipas ligjit, tatimpagues është pala shitëse. Kjo anashkalohet lehtë.

Në Baselland të dyja palët paguajnë nga 1,25 për qind të çmimit të shitblerjes. Kush si blerës vendoset aty ekskluzivisht dhe përherë vetë, përjashtohet plotësisht; pala shitëse vetëm atëherë kur ka banuar vetë aty dhe të ardhurën nga shitja e vendos, si rregull brenda dy vjetëve, në një pronë zëvendësuese në Zvicër me të njëjtin përdorim.

Në të dy kantonet përjashtohen, ndër të tjera, kalimet e pronësisë në kuadër të një ndarjeje trashëgimie, midis bashkëshortëve dhe në kuadër të një ndarjeje të pasurisë sipas regjimit pasuror martesor.

Këtu gjendet dallimi më i madh strukturor. Basel-Stadt llogarit në varësi të vlerës: tarifa e noterisë për bartjen e pronësisë është 0,25 për qind deri në dy milionë dhe mbi këtë shumë bie shkallë-shkallë, tarifa e regjistrit të tokave (Grundbuch) është një për mijë. Baselland llogarit pavarësisht nga çmimi i shitblerjes: noteria sipas kohës së shpenzuar, brenda një kornize prej 800 deri në 2500 franga, regjistri i tokave me një shumë fikse.

Në praktikë kjo do të thotë: për një objekt prej dy milionësh, tarifat në Basel-Stadt lëvizin në pjesën e sipërme të shumave katërshifrore, në Baselland në një fraksion të kësaj. Se kush i bart tarifat, në Baselland e rregullon urdhëresa për tarifat — secila palë gjysmën, me kusht që kontrata të mos thotë diçka tjetër. Në Basel-Stadt nuk ka rregull ligjor për ndarjen; përgjysmimi atje është praktikë kontraktuale, jo dispozitë. Kjo është e negociueshme.

Në të dy kantonet tatimi mbi fitimin nga pasuria e paluajtshme nuk mblidhet, por shtyhet, kur pronësia kalon përmes trashëgimisë, përmes paradhënies së trashëgimisë ose dhurimit, si dhe në rastet e ndërrimit të pronësisë midis bashkëshortëve në lidhje me regjimin pasuror martesor ose për shlyerjen e kërkesave nga e drejta e shkurorëzimit, me kusht që të dy të jenë dakord.

Arsyeja më e rëndësishme e shtyrjes në përditshmëri është blerja zëvendësuese: kush shet një pronë të banuar përherë dhe ekskluzivisht nga vetë ai dhe të ardhurën nga shitja e vendos në një pronë zëvendësuese në Zvicër me të njëjtin përdorim, përkohësisht nuk paguan. Në Basel-Stadt për këtë vlen një afat prej dy vjetësh para ose pas shitjes, vendimtar është regjistrimi në regjistrin e tokave.

Shtyrja nuk është përjashtim. Fitimi i shtyrë i zvogëlon kostot e investimit të pronës zëvendësuese dhe bëhet i pagueshëm në shitjen e ardhshme. Dhe kushtet janë të ngushta: vetëbanim do të thotë vendbanim sipas së drejtës tatimore, dhënia me qira dhe banesat e dyta nuk llogariten, dhe duhet të riinvestohet më shumë se kostot e deritanishme të investimit.

Ju tregojmë herët se ku bëhet fare e rëndësishme çështja tatimore në rastin tuaj, cilat dëshmi duhet të mblidhni dhe cilat shpenzime të shitjes janë të llogaritshme — provizioni i ndërmjetësit hyn këtu, i dëshmuar me faturë dhe dëshmi pagese. Ne nuk e llogarisim tatimin tuaj dhe nuk japim informacion tatimor: për këtë janë kompetente administratat tatimore kantonale dhe zyra juaj fiduciare. Një informacion i gabuar nga ne do të kushtonte më shtrenjtë se një telefonatë atje.

Të gjitha të dhënat sipas përmbledhjeve zyrtare të akteve juridike të të dy kantoneve, gjendja nëntor 2026. Normat tatimore ndryshojnë: normat e Baselit vlejnë në këtë formë që nga 1 janari 2023. Vendimtar është gjithmonë teksti i ligjit, jo kjo faqe.