Hipoteka dhe mjetet vetjake: si llogarit banka

Tri rregullat

1. Një të pestën e sillni vetë. Bankat zakonisht e financojnë me hipotekë pronën ku banon vetë pronari deri në 80 për qind. 20 për qind të tjera janë mjetet tuaja vetjake (Eigenmittel). Së paku gjysma e tyre, pra 10 për qind e vlerës së huadhënies (Belehnungswert), nuk guxon të vijë nga arka e pensioneve (Pensionskasse), as si tërheqje e parakohshme, as si lënie peng. Kursimet, letrat me vlerë, shtylla 3a (Säule 3a) dhe dhuratat llogariten si mjete të tilla vetjake „të forta“.

2. Shpenzimet nuk guxojnë ta kalojnë një të tretën e të ardhurave tuaja bruto. Banka këtu nuk llogarit me interesin e sotëm, por me një normë kalkulative, më së shpeshti 5 për qind. Kësaj i shtohen shpenzimet shtesë prej rreth 1 për qind të vlerës së pronës dhe amortizimi. Kjo llogari quhet përballueshmëri (Tragbarkeit). Vlerat e sakta i cakton secila bankë vetë.

3. Një pjesë kthehet, pjesa tjetër mbetet. Brenda 15 vjetëve, më së voni deri në pensionim, hipoteka duhet të bjerë në dy të tretat e vlerës. Pjesa tjetër mund të mbetet, për sa kohë që përballueshmëria është e siguruar. Kthimi mund të bëhet drejtpërdrejt ose tërthorazi përmes shtyllës 3a.

Një shembull llogaritjeje

Kjo është llogaria e bankës, jo barra juaj e vërtetë. Sa paguani në të vërtetë, varet nga interesi që e merrni vesh me bankën.

Kur çmimi është mbi vlerësimin

Banka e merr për bazë më të ulëtën nga dy vlera: çmimin e blerjes ose vlerësimin e vet. Nëse paguani më shumë sesa e vlerëson banka pronën, diferencën e mbuloni tërësisht nga mjetet vetjake, dhe atë pa para të arkës së pensioneve.

Para nga arka e pensioneve

Kursimet në arkën e pensioneve mund t’i tërhiqni ose t’i lini peng për pronën ku banoni vetë.

• Shuma minimale për një tërheqje të parakohshme: CHF 20.000, e mundshme çdo pesë vjet
• Nga mosha 50 vjeç shuma është e kufizuar
• Tërheqja tatohet si përfitim në kapital, ndaras nga të ardhurat e tjera
• Në regjistrin e tokave shënohet një kufizim i tjetërsimit; në rast shitjeje paratë kthehen në sigurimin pensional, përveç nëse brenda dy vjetëve blini përsëri pronë ku banoni vetë
• Bashkëshortja ose bashkëshorti duhet të japë pëlqimin me shkrim

E rëndësishme për të ardhurit: kursimet në arkën e pensioneve grumbullohen ndër vite. Kush punon në Zvicër vetëm prej pak kohësh, bën më mirë t’i planifikojë mjetet vetjake nga burime të tjera.

Fikse apo e ndryshueshme

Hipoteka fikse: Interesi është i garantuar për një afat të caktuar, zakonisht dy deri në dhjetë vjet. E dini sa paguani, por jeni të lidhur.

Hipoteka SARON: Interesi ndjek tregun e parasë dhe ndryshon vazhdimisht. Në këmbim, rrezikun e interesit e mbani ju.

Hipoteka mund të ndahet në disa transha me afate të ndryshme.

Tatimet: çfarë vlen deri në 2028 dhe çfarë nga 2029

Deri në fund të vitit 2028 si pronar e tatoni vlerën e qirasë vetjake (Eigenmietwert), një e ardhur fiktive për faktin që banoni në shtëpinë tuaj. Në këmbim i zbritni interesat hipotekare dhe mirëmbajtjen.

Nga 1 janari 2029 vlera e qirasë vetjake hiqet. Populli e ka miratuar ndërrimin e sistemit më 28 shtator 2025. Për pronën ku banoni vetë, njëkohësisht bien zbritjet për mirëmbajtje dhe në parim për interesat e borxhit. Interesat e borxhit mbeten të zbritshme vetëm pjesërisht, nëse krahas kësaj keni prona të dhëna me qira. Kantonet mund t’i mbajnë për një kohë të kufizuar zbritjet për sanime energjetike. Kush blen për herë të parë pronë banimi në Zvicër, mund të kërkojë gjatë dhjetë vjetëve një zbritje interesi që vjen duke u ulur: në vitin e parë më së shumti CHF 10.000 për çiftet e martuara dhe CHF 5.000 për personat e vetëm.

Çfarë do të thotë kjo për ju: një hipotekë e lartë në të ardhmen do të leverdisë më pak nga ana tatimore. Bisedojeni këtë me këshilltarin tuaj tatimor, para se ta caktoni financimin.

Çfarë bëjmë ne dhe çfarë jo

Ne nuk jemi bankë dhe nuk ndërmjetësojmë hipoteka. Por Dieter Ruf ju thotë nëse çmimi i një prone përputhet me atë që një bankë do ta vlerësojë për të. Kjo ju kursen befasinë nga pjesa më lart.

Burimet: FINMA, njohja e vetërregullimit, në fuqi nga 1.1.2025 · BSV, nxitja e pronësisë së banimit me mjete të sigurimit pensional profesional · Këshilli Federal, hyrja në fuqi e ndërrimit të sistemit më 1.1.2029 · EFD, fletë informative për rregullimin e interesave të borxhit