Prodaja iznajmljene nekretnine

Ako prodajete iznajmljenu nekretninu, najamni odnos s vlasništvom prelazi na stjecatelja. Najmoprimci zadržavaju svoje ugovore, a da ne moraju dati suglasnost i bez novog sklapanja. Kupac stupa u ono što ste Vi potpisali – zbog čega ugovori o najmu u izvorniku pripadaju među najvažnije prodajne dokumente.

Novi vlasnik preuzima ugovore s njihovim rokovima i može kao svaki najmodavac redovito otkazati. Prijevremeno, dakle bez obzira na ugovoreno trajanje i rokove, kod stambenih i poslovnih prostora može otkazati samo u slučaju hitne vlastite potrebe za sebe, bliske srodnike ili srodnike po tazbini, i to sa zakonskim rokom na sljedeći zakonski termin. Kod stanova su to tri mjeseca. Formalne pogreške čine otkaz ništetnim, pobijati se ionako može, a najamni odnos za stambene prostore može se produljiti do četiri godine.

Ako novi vlasnik otkaže ranije nego što bi to ugovor dopuštao Vama, najmoprimcima za štetu koja iz toga nastane ne odgovara on, nego Vi. To nije sitnica: to je razlog da se kupcu otkriju svi sadržaji ugovora – ograničenja trajanja, odricanja od otkaza, najamni odnosi predbilježeni u zemljišnoj knjizi.

Ni pri običnoj prodaji ni pri pretvorbi u etažno vlasništvo (Stockwerkeigentum) najmoprimcima po sili zakona ne pripada pravo prvokupa. Čak ga ni etažni vlasnici nemaju prema trećima, sve dok nije ugovoreno u aktu o osnivanju ili kasnije i predbilježeno u zemljišnoj knjizi. Ugovorno pravo prvokupa s unaprijed određenom cijenom zahtijeva javnobilježničku ovjeru, ono bez određene cijene samo pisani oblik. U izvatku iz zemljišne knjige stoji samo ako je predbilježeno; nepredbilježene sporazume treba tražiti u ugovorima o najmu.

Od referenduma 2021. Basel-Stadt poznaje zaštitu stanovanja koja se primjenjuje dok vlada stambena oskudica – zakonski definirana kao udio praznih stanova od 1,5 posto ili manje. Uz posljednjih 0,78 posto ona je aktivna. Uredba o zaštiti stambenog prostora (Wohnraumschutzverordnung) opsežno je revidirana s 1. studenoga 2025.; prikazi iz ranijih godina djelomično su zastarjeli.

Obuhvaćen je postojeći najamni stambeni prostor u nekretninama s više od tri stana koji se mogu unajmiti na više od tri mjeseca. Izuzete su nekretnine s tri i manje iznajmljenih stanova te luksuzni stanovi i obiteljske kuće sa šest ili više stambenih prostorija. Kod točno tri naspram četiri stana pravni se položaj preokreće – to je pri prodaji jedno od prvih pitanja.

Sama prodaja ne zahtijeva odobrenje prema zaštiti stanovanja. Odobriti se moraju građevinski zahvati i osnivanje etažnog vlasništva, a ne prijenos vlasništva. Odlučujuće je što kupac nakon toga namjerava.

Tko obnavlja iznad jednostavnog redovitog održavanja, mora to prijaviti ili ishoditi odobrenje: bez povećanja najamnine dovoljna je prijava, s povećanjem je potrebno odobrenje. Jednostavnim održavanjem smatraju se ulaganja do 5000 franaka po stanu i kalendarskoj godini, ako se ne traži povećanje najamnine. U pojednostavnjenom postupku povećanja koja se mogu prevaliti ograničena su: 0 do 80 franaka mjesečno kod jedne do dvije sobe, 0 do 120 kod tri, 0 do 160 od četiri sobe.

A pri izračunu od revizije vrijedi pravilo da se od korigiranih ulaganja u pravilu samo 40 posto smatra ulaganjima koja povećavaju vrijednost. Obnavljati se ipak smije – samo se prevaliti može manje nego što pretpostavlja poneki kalkulator ulaganja.

Ako se s odobrenjem obnavljalo, pregrađivalo ili zamjenjivalo, najamnine tijekom pet godina podliježu službenoj kontroli – a ona se zabilježuje u zemljišnoj knjizi. Tko je u posljednjih pet godina obnavljao s odobrenjem, prodaje dakle nekretninu s vidljivom vezanošću najamnina. Kupac je vidi u izvatku; kasnija izmjena zakona ne daje mu pravo na prilagodbu.

Od četiri stana osnivanje etažnog vlasništva u doba stambene oskudice podliježe odobrenju. Vlasnici moraju dokazati da cijela nekretnina ima standard primjeren etažnom vlasništvu; nadležno tijelo provjerava u roku od četiri mjeseca. Tko nekretninu nudi kao „prikladnu za etažno vlasništvo“, a nema odobrenje, prodaje očekivanje, a ne pravni položaj.

Dva raširena prikaza nisu točna. Kantonalno pravo najmoprimaca na povratak nakon obnove više ne postoji – Savezni sud je odgovarajuću odredbu u prosincu 2022. ukinuo kao protivnu saveznom pravu. A zabranu otkaza svim najmoprimcima radi ispražnjenja zgrade (Leerkündigung) zakon ne poznaje: zaštita od otkaza ravna se prema saveznom pravu. Kanton upravlja odobrenjem građevinskog zahvata i dopuštenom najamninom nakon njega, a ne samim otkazom.

Basel-Landschaft nema zakon o zaštiti stambenog prostora, nema kontrolu najamnina nakon obnove i nema obvezu odobrenja za obnovu, pregradnju, rušenje ili osnivanje etažnog vlasništva. Za iznajmljenu nekretninu u Binningenu vrijede dakle druga pravila igre nego za onu u Baselu – uz inače usporedivu nekretninu. Savezno pravo najma, naravno, jednako vrijedi u oba kantona.

Najmoprimci moraju dopustiti razgledavanja u mjeri u kojoj su potrebna za prodaju. Moraju se pravodobno najaviti i treba voditi računa o interesima najmoprimaca; sniženje najamnine i naknada štete ostaju pridržani. Zakon ne navodi čvrst rok u danima – tko čita brojku, čita savjetnik, a ne zakon. Kao upravitelj tu stranu svakodnevno imamo na telefonu i znamo što prouzroči loše najavljeno razgledavanje.

Depoziti za najamninu polažu se kod banke na račun koji glasi na ime najmoprimaca, kod stambenih prostora najviše tri mjesečne najamnine. Oslobađaju se uz suglasnost obiju strana, na temelju pravomoćnog platnog naloga ili presude, ili u korist najmoprimaca ako najmodavac godinu dana nakon završetka najma nije pravnim putem istaknuo nikakvu tražbinu. I za kupca važno: u kantonu Basel-Stadt trenutačno postoji obveza obrasca za početnu najamninu – svako novo iznajmljivanje zahtijeva kantonalni obrazac s navodom prethodne najamnine, koja se može pobijati u roku od 30 dana.