Koji su Vam dokumenti potrebni

Potpuni izvadak temelj je svega. Uz vlasništvo i pravni temelj stjecanja prikazuje i služnosti (Dienstbarkeiten), stvarne terete (Grundlasten), predbilježbe (Vormerkungen), zabilježbe (Anmerkungen) i založna prava na nekretnini (Grundpfandrechte). Javni izvadak dobiva svatko; za potpuni je potreban opravdan interes – kao vlasnica, opunomoćenik, nasljednik, plodouživatelj ili kao upravitelj s ugovorom.

U kantonu Basel-Stadt naručuje se kod Ureda za zemljišne knjige i izmjeru (Grundbuch- und Vermessungsamt). Ovjereni izvadak stoji 30 franaka po čestici, a dostava prema navodu ureda u pravilu slijedi u roku od dva do tri radna dana. U Basellandu je nadležan zemljišnoknjižni ured Uprave za građansko pravo (Zivilrechtsverwaltung) u Arlesheimu – jedan jedini ured za cijeli kanton, a ne više okruga.

Uredba o zemljišnoj knjizi (Grundbuchverordnung) za prijavu od svake uključene osobe traži prezime, imena, datum rođenja, spol, mjesto stanovanja te zavičajno mjesto (Heimatort) ili državljanstvo – uz to presliku putovnice ili osobne iskaznice i dokaz o AHV broju. Kod pravnih osoba pridodaju se tvrtka, sjedište, pravni oblik i UID, s izvatkom iz trgovačkog registra i preslikama isprava osoba ovlaštenih za potpisivanje. Zvuči kao formalnost, ali zaustavlja poslove ako nedostaje.

U oba baselska kantona postoji monopol osiguranja: sve zgrade moraju se osigurati kod kantonalne ustanove i za to se ne smiju osigurati drugdje. Za svaku zgradu stoga obvezno postoji službeno utvrđena vrijednost osiguranja – dokumenti o tome pripadaju u prodajni dosje. U Basellandu se isplati pogledati dvaput: stjecatelj i otuđitelj solidarno odgovaraju osiguranju zgrada za nepodmirene premije, a za to postoji zakonsko založno pravo na nekretnini bez upisa u zemljišnu knjigu.

Akt o osnivanju i pravilnik, godišnji obračuni zajedno s proračunom troškova i raspodjelom troškova, zapisnici skupština vlasnika i stanje fonda za obnovu (Erneuerungsfonds). Akt o osnivanju, godišnji obračun, raspodjela troškova i zapisnici predviđeni su zakonom; pravilnik i fond za obnovu uobičajeni su, ali nisu obvezni. Zakon ne poznaje obvezu da se predoče kupcu. Tko ih ipak pripremi, znatno skraćuje provjeru kupca i njegove banke.

Ugovori o najmu u izvorniku, a ne u sažetku: oni određuju pravni položaj u koji kupac stupa. Uz to dokazi o depozitima za najamninu – kod stambenih prostora najviše tri mjesečne najamnine, položene na račun koji glasi na ime najmoprimaca. Pogrešno vođeni depoziti stavka su odgovornosti. Popis najmova (Mieterspiegel) i obračune sporednih troškova ne traži nijedan zakon, ali ih traži svaki ozbiljan kupac.

Za Basel-Stadt zemljišnoknjižni ured navodi da zemljišnoknjižni posao u uobičajenom slučaju traje oko četiri do osam tjedana. Za redoslijed su mjerodavni dan i sat podnošenja. Kod nedostataka postupak se odgađa, kod teških nedostataka prijava se odbija – još jedan razlog da dokumenti budu potpuni prije nego što postane ozbiljno.

Službeni popis dokumenata javnobilježničkih ureda za kupnju zemljišta ne postoji – ni u Basel-Stadtu ni u Basellandu. Ono što ovdje stoji sastavljeno je iz općih propisa, a nije ga propisao neki javnobilježnički ured. A koje dokumente o nekretnini traži banka koja financira, nigdje nije uređeno i razlikuje se od ustanove do ustanove. Što nam je konkretno potrebno za Vašu nekretninu, reći ćemo Vam u prvom razgovoru.