Hipoteka i vlastita sredstva: kako banka računa

Tri pravila

1. Jednu petinu donosite sami. Banke nekretninu u kojoj vlasnik sam stanuje uobičajeno financiraju do 80 posto. Preostalih 20 posto Vaša su vlastita sredstva. Najmanje polovica toga, dakle 10 posto založne vrijednosti, ne smije potjecati iz mirovinskog fonda (Pensionskasse), ni kao prijevremena isplata ni kao zalog. Ušteđevina, vrijednosni papiri, stup 3a i darovi ubrajaju se u takva „tvrda“ vlastita sredstva.

2. Troškovi ne smiju premašiti trećinu Vašeg bruto dohotka. Banka pritom ne računa s današnjom kamatom, nego s kalkulativnom stopom od najčešće 5 posto. Tome se pribrajaju sporedni troškovi od oko 1 posto vrijednosti nekretnine i amortizacija. Taj se izračun naziva priuštivost (Tragbarkeit). Točne vrijednosti svaka banka određuje sama.

3. Jedan se dio otplaćuje, ostatak ostaje. U roku od 15 godina, a najkasnije do umirovljenja, hipoteka se mora smanjiti na dvije trećine vrijednosti. Ostatak smije ostati dok god je priuštivost zadovoljena. Otplata može biti izravna ili neizravna, preko stupa 3a.

Primjer izračuna

To je izračun banke, a ne Vaše stvarno opterećenje. Koliko ćete zaista plaćati, ovisi o kamati koju dogovorite s bankom.

Kada je cijena viša od procjene

Banka kao osnovicu za financiranje uzima nižu od dviju vrijednosti: kupoprodajnu cijenu ili vlastitu procjenu. Platite li više nego što banka procjenjuje nekretninu, razliku u cijelosti snosite iz vlastitih sredstava, i to bez novca iz mirovinskog fonda.

Novac iz mirovinskog fonda

Sredstva iz mirovinskog fonda možete povući ili založiti za nekretninu u kojoj sami stanujete.

• Najmanji iznos prijevremene isplate: 20.000 CHF, moguće svakih pet godina
• Od navršene 50. godine iznos je ograničen
• Isplata se oporezuje kao kapitalna isplata, odvojeno od ostalog dohotka
• U zemljišnu knjigu upisuje se zabilježba ograničenja otuđenja; pri prodaji novac se vraća u mirovinsko osiguranje, osim ako u roku od dvije godine ponovno kupite nekretninu u kojoj sami stanujete
• Bračni drug mora dati pisanu suglasnost

Važno za doseljenike: sredstva u mirovinskom fondu nakupljaju se godinama. Tko tek odnedavno radi u Švicarskoj, bolje je da vlastita sredstva planira iz drugih izvora.

Fiksna ili promjenjiva

Hipoteka s fiksnom kamatom: kamata je zajamčena za čvrsto ugovoreno razdoblje, tipično dvije do deset godina. Znate koliko plaćate, ali ste vezani.

SARON-hipoteka: kamata prati tržište novca i stalno se mijenja. Zauzvrat Vi snosite kamatni rizik.

Hipoteka se može podijeliti na više tranša s različitim rokovima.

Porezi: što vrijedi do 2028., a što od 2029.

Do zaključno s 2028. kao vlasnik oporezujete najamnu vrijednost vlastitog doma (Eigenmietwert), fiktivni dohodak za to što stanujete u vlastitoj kući. Zauzvrat odbijate hipotekarne kamate i troškove održavanja.

Od 1. siječnja 2029. najamna vrijednost vlastitog doma se ukida. Narod je promjenu sustava prihvatio 28. rujna 2025. Za vlastiti dom u kojem sami stanujete istodobno otpadaju odbici za održavanje i u načelu za kamate na dugove. Kamate na dugove ostaju odbitne samo razmjerno, ako uz to posjedujete iznajmljene nekretnine. Kantoni mogu privremeno zadržati odbitke za energetske sanacije. Tko prvi put u Švicarskoj kupuje stambenu nekretninu, može tijekom deset godina koristiti opadajući odbitak za kamate: u prvoj godini najviše 10.000 CHF za bračne parove i 5.000 CHF za pojedince.

Što to znači za Vas: visoka hipoteka ubuduće se porezno manje isplati. Razgovarajte o tome sa svojim poreznim savjetnikom prije nego što utvrdite financiranje.

Što radimo, a što ne

Mi nismo banka i ne posredujemo hipoteke. Dieter Ruf će Vam, međutim, reći odgovara li cijena neke nekretnine onome na što će je banka procijeniti. To Vam prišteđuje iznenađenje iz gornjeg odlomka.

Izvori: FINMA, priznavanje samoregulacije, vrijedi od 1. 1. 2025. · BSV, poticanje stjecanja stambene nekretnine sredstvima profesionalnog mirovinskog osiguranja · Savezno vijeće, stupanje na snagu promjene sustava 1. 1. 2029. · EFD, informativni list o uređenju kamata na dugove