Prodaja nekretnine kojoj je potrebna obnova

Najčešća skupa pogrešna odluka jest neposredno prije prodaje još uložiti novac u kupaonicu i kuhinju. Ono što kupac želi napraviti drukčije, neće Vam platiti. Smisleno je suprotno: otkriti što predstoji, potkrijepiti brojkama i prema tome odrediti cijenu. Što ionako upada u oči, treba prije biti na stolu.

U kantonu Basel-Stadt pri zamjeni generatora topline treba prijeći na obnovljive izvore energije, ako je to tehnički moguće i ne dovodi do dodatnih troškova. Ako se fosilni sustav ipak zamijeni ili ponovno ugradi, treba provesti mjere učinkovitosti na ovojnici zgrade ili na kućnoj tehnici, a ugradnja podliježe obvezi prijave.

U Basellandu od 1. siječnja 2026. vrijedi novo pravilo: pri zamjeni kotla i pri zamjeni plamenika generatora topline starijeg od 15 godina treba ugraditi sustav koji se temelji na obnovljivim izvorima energije, ako je to tehnički moguće i tijekom životnog vijeka ekonomično. Za iznimke je potreban obrazložen zahtjev. Za nekretnine sa starim grijanjem na loživo ulje ili plin to je točka u kojoj se računica kupca preokreće.

Ni Basel-Stadt ni Baselland pri prodaji ne traže energetski certifikat zgrade. U kantonu Basel-Stadt za građevine s fosilnim grijanjem starijim od 15 godina treba izraditi GEAK s izvješćem o mjerama – no povod je starost grijanja, a ne prijenos vlasništva. U Basellandu uopće nema obveze GEAK-a. Dobrovoljno certifikat ipak može koristiti: od neodređenog „to bi trebalo jednom napraviti“ čini brojku.

Kod iznajmljenih nekretnina s više od tri stana svaka obnova koja nadilazi jednostavno redovito održavanje podliježe obvezi prijave ili odobrenja – a ono što se od toga smije prevaliti na najamnine ograničeno je. Za kupca to znači: potencijal obnove u kantonu Basel-Stadt ne može se slobodno kalkulirati. Tko to u prodajnom razgovoru prijeđe, kasnije gubi kupca u provjeri.

Rušenje zgrada koje pretežno služe stanovanju u kantonu Basel-Stadt podliježe odobrenju. Izvanredno odobrenje pretpostavlja da zamjenska novogradnja obuhvaća znatno više stambenog prostora – najmanje 20 posto više uz potpuno ispunjenje ekoloških kriterija i ako nadogradnja nije moguća ili ekološki nije smislena, inače najmanje 40 posto – i da je financiranje osigurano. U doba stambene oskudice dodatno vrijede odredbe zaštite stanovanja. Odobrenje je moguće i ako se stambeni prostor ne može održati uz primjeren trošak. Tada, međutim, vrijedi važna ograda: ne ako se taj trošak može pripisati očitom zanemarivanju održavanja. Prepuštanje propadanju nije put do odobrenja za rušenje.

Od postojećeg napraviti novo jest ono što radimo desetljećima – na arealu Warteck, na stambenim zgradama u ulici Hammerstrasse, na Stückiju. Poznajemo stranu odobrenja i stranu upravljanja nakon toga te kupcu možemo objasniti što je s nekretninom realno moguće.