Prodaja naslijeđene nekretnine

Smrću ostavina kao cjelina po sili zakona prelazi na nasljednike; vlasništvo i ograničena stvarna prava prelaze bez daljnjega. No nasljednici zemljištem mogu raspolagati tek kada je nasljeđivanje upisano u zemljišnu knjigu. To je prvi korak i ne može se preskočiti.

Za upis je potrebna potvrda o nasljednicima (Erbenbescheinigung) – u kantonu Basel-Stadt izdaje je Ured za ostavine (Erbschaftsamt) – ili javnobilježnička isprava o nasljeđivanju (Erbgangsbeurkundung), uz to zemljišnoknjižna prijava, inventarna odnosno porezna vrijednost i preslike osobnih isprava. Za prijavu nasljeđivanja dovoljna je jedna osoba koja nasljeđuje; za kasniju diobu nasljedstva prijavu moraju podnijeti svi zajedno.

Do diobe nasljednici su zajednički vlasnici i pravima iz ostavine raspolažu zajednički. Za prodaju to znači: jednoglasnost. Jedna osoba ne može prodati, a ne može ni sama otuđiti svoj udio u nekretnini.

Ako netko blokira, postoje putovi. Svaki sunasljednik može u svako doba zahtijevati diobu. Ako se nekretnina ne može smisleno podijeliti, a nasljednici se ne dogovore kome pripada, treba je prodati i podijeliti utržak – na zahtjev jednog nasljednika putem dražbe. A na prijedlog jednog sunasljednika nadležno tijelo može imenovati zastupnika nasljednika.

Zemljišta se nasljednicima uračunavaju po tržišnoj vrijednosti (Verkehrswert) koju imaju u trenutku diobe – ne po poreznoj vrijednosti, ne po vrijednosti u trenutku smrti. Ako se nasljednici ne mogu sporazumjeti o vrijednosti uračunavanja, procjenjuju je službeno imenovani vještaci. Upravo se zato rano isplati procjena koju je moguće pratiti: ona sprečava spor koji inače vodi do vještačenja.

Sam ugovor o diobi, uostalom, zahtijeva samo običan pisani oblik. Javnobilježnički se mora ovjeriti kupoprodajni ugovor, a ne dioba među nasljednicima.

Ured za ostavine Basel-Stadt pri svakoj smrti osobe s prebivalištem ovdje sastavlja inventar, a i onda kada osoba s prebivalištem drugdje ostavi nekretninu u Baselu. O potrebnom vremenu sam ured piše: dok se inventar ne izradi, može proći nekoliko mjeseci, a dok se nasljedni predmet ne riješi, traje nekoliko mjeseci ili i godinu dana, u složenim slučajevima dulje. Tome se za upis u zemljišnu knjigu pridodaje još oko četiri do osam tjedana.

Ukupno trajanje ne navodi nijedan službeni izvor, a mi ga ne izmišljamo. Ali redoslijed je utvrđen: inventar, zatim potvrda o nasljednicima, zatim upis nasljeđivanja – i tek nakon toga nekretnina se može prodati. Tko to rano zna, planira drukčije.

To je rješivo, ali stoji vremena. Punomoći su u zemljišnoknjižnom postupku dopuštene, a opunomoćenje se može dati u samom ugovoru o diobi nasljedstva. Potpisi iz inozemstva moraju se, ovisno o zemlji, ovjeriti i opremiti apostilom ili konzularno nadovjeriti. U kantonu Basel-Stadt ovjera stoji 15 franaka, apostil 20.

Koju razinu ovjere zemljišnoknjižni ured traži za punomoć sastavljenu u inozemstvu, ovisi o pojedinom slučaju – to razjašnjavamo unaprijed, umjesto da to doznamo na terminu ovjere kod javnog bilježnika. O poreznim posljedicama za nasljednike s prebivalištem u inozemstvu ne izjašnjavamo se; to pripada poreznom ili pravnom savjetovanju.

Prijelaz nasljeđivanjem ne pokreće porez na dobit od prodaje nekretnine (Grundstückgewinnsteuer) – on se odgađa, a ne oprašta, i plaća se pri kasnijoj prodaji. Prijenosi vlasništva u okviru diobe nasljedstva u oba su baselska kantona oslobođeni poreza na promet nekretnina (Handänderungssteuer). U kantonu Basel-Stadt bračni drugovi i potomci oslobođeni su poreza na nasljedstvo, potomci od 2003.

Ne posredujemo među nasljednicima i ne preuzimamo medijaciju. Ako je spor pravne naravi, pripada odvjetnici ili javnom bilježniku. Naša je zadaća nekretnina: uredno je procijeniti, uredno prodati i svim sudionicima učiniti razumljivim kako nastaje cijena. To ne rješava spor, ali mu oduzima podlogu koja nastaje iz različite razine informiranosti.