Porezi pri prodaji nekretnine u Baselu

Ne oporezuje se prodajna cijena, nego dobit: ono što utržite, umanjeno za ono što Vas je nekretnina stajala. U troškove koji se priznaju ubrajaju se cijena stjecanja, troškovi stjecanja i izdaci koji povećavaju vrijednost – pregradnje i trajna poboljšanja, ali ne i uobičajeno održavanje, koje se odbija kod poreza na dohodak.

Oba baselska kantona poznaju monistički sustav: porez obuhvaća dobit iz privatne i iz poslovne imovine, kod fizičkih kao i kod pravnih osoba. Dužnik je uvijek strana koja prodaje.

Basel-Stadt računa sa stopom koja ovisi o trajanju vlasništva. Počinje s 60 posto dobiti i pada svake godine, dok od 25. godine vlasništva ne iznosi jedinstveno 12 posto. Za nekretnine u kojima vlasnik trajno i isključivo sam stanuje počinje s 30 posto. Kod nekretnina u kojima vlasnik ne stanuje sam stopa se dodatno snižava prema udjelu ulaganja koja povećavaju vrijednost, do 30 posto.

Stopa se godišnje snižava u koracima; tablica prikazuje orijentacijske vrijednosti. Vrijedna je pozornosti točka u kojoj se dva stupca spajaju: od 15. godine vlasništva više nema prednosti zbog vlastitog stanovanja. Tko dugo drži, plaća isto, bez obzira na to je li sam u njoj stanovao ili nije.

Dobit ispod 500 franaka ostaje neoporezovana. Porez dospijeva 90 dana nakon prijenosa vlasništva. Zakonsko porezno založno pravo u kantonu Basel-Stadt postoji samo ako strana koja prodaje u trenutku prijenosa ima prebivalište ili sjedište u inozemstvu.

Baselland čini obrnuto. Stopa ne ovisi o trajanju, nego o dobiti: počinje s 3 posto i progresivno raste, dok od 120.000 franaka dobiti ne iznosi 25 posto. Sniženje stope za dugo trajanje vlasništva ne postoji; kod nekretnina u kojima vlasnik sam stanuje oporeziva se dobit, međutim, nakon 20. godine vlasništva smanjuje za 5000 franaka po godini vlastitog stanovanja, najviše za 50.000 franaka.

Zauzvrat postoji dodatak u drugom smjeru: ako dobit nastane unutar pet godina, porez se za svaki mjesec za koji je trajanje vlasništva kraće povećava za jedan i dvije trećine posto. Tko prodaje nakon dvije godine, plaća dakle osjetno više nego tko prodaje nakon šest.

Dvije posebnosti rasterećuju dugogodišnje vlasnike. Ako je stjecanje bilo prije više od dvadeset godina, cijenom stjecanja smatra se tržišna vrijednost (Verkehrswert) od prije dvadeset godina, ako se ne može dokazati viša. A troškovi stjecanja i ulaganja preračunavaju se za promjenu vrijednosti novca od stjecanja – za dobit nakon 1991. napola. Takvo usklađivanje s inflacijom Basel-Stadt ne poznaje.

Važno za obje strane: za poreze na nekretnine u Basellandu postoji zakonsko založno pravo na nekretnini koje ima prednost pred svim privatnopravnim teretima. Zemljište jamči za porez strane koja prodaje – strana koja stječe dakle snosi i rizik naplate. To pripada u svake pregovore o kupoprodajnom ugovoru.

U kantonu Basel-Stadt iznosi 3 posto i načelno ga duguje strana koja stječe. Ako netko stekne nekretninu u kojoj najmanje šest godina isključivo sam stanuje, porez se prepolovljuje na 1,5 posto – i u tom je slučaju prema zakonu porezni obveznik strana koja prodaje. To se lako previdi.

U Basellandu obje strane plaćaju po 1,25 posto kupoprodajne cijene. Tko se kao kupac isključivo i trajno sam useli, potpuno je oslobođen; strana koja prodaje samo onda ako je sama stanovala i utržak u pravilu u roku od dvije godine uloži u zamjensku nekretninu jednake namjene u Švicarskoj.

U oba su kantona, među ostalim, oslobođeni prijenosi vlasništva u okviru diobe nasljedstva, među bračnim drugovima i u sklopu diobe bračne stečevine.

Ovdje je najveća strukturna razlika. Basel-Stadt računa ovisno o vrijednosti: javnobilježnička pristojba za prijenos vlasništva iznosi 0,25 posto do dva milijuna i iznad toga se stupnjevito snižava, zemljišnoknjižna pristojba iznosi jedan promil. Baselland računa neovisno o kupoprodajnoj cijeni: javni bilježnik prema utrošenom vremenu unutar okvira od 800 do 2500 franaka, zemljišna knjiga s fiksnim iznosom.

Praktično to znači: kod nekretnine od dva milijuna pristojbe se u kantonu Basel-Stadt kreću u gornjem dijelu četveroznamenkastog raspona, u Basellandu na djeliću toga. Tko snosi pristojbe, u Basellandu uređuje Uredba o pristojbama – svaka strana polovicu, ako ugovor ne kaže drukčije. U kantonu Basel-Stadt nema zakonskog pravila o podjeli; podjela napola ondje je ugovorna praksa, a ne propis. O tome se može pregovarati.

U oba se kantona porez na dobit od prodaje nekretnine ne naplaćuje, nego odgađa, ako vlasništvo prelazi nasljeđivanjem, predujmom nasljedstva ili darovanjem, te pri promjenama vlasništva među bračnim drugovima u vezi s bračnoimovinskim režimom ili radi namirenja tražbina iz razvoda braka, ako su oboje suglasni.

Najvažniji razlog odgode u svakodnevici jest kupnja zamjenske nekretnine (Ersatzbeschaffung): tko proda nekretninu u kojoj trajno i isključivo sam stanuje i utržak uloži u zamjensku nekretninu jednake namjene u Švicarskoj, zasad ne plaća. U kantonu Basel-Stadt za to vrijedi rok od dvije godine prije ili nakon prodaje, mjerodavan je upis u zemljišnu knjigu.

Odgoda nije oslobođenje. Odgođena dobit umanjuje troškove ulaganja zamjenske nekretnine i dospijeva pri sljedećoj prodaji. A uvjeti su uski: vlastito stanovanje znači poreznopravno prebivalište, iznajmljivanje i sekundarni stanovi ne računaju se, a ponovno se mora uložiti više od dosadašnjih troškova ulaganja.

Rano Vam kažemo gdje porezno pitanje u Vašem slučaju uopće postaje važno, koje biste dokaze trebali prikupiti i koji se troškovi prodaje priznaju – posrednička provizija ubraja se među njih, dokazana računom i potvrdom o plaćanju. Vaš porez ne izračunavamo i ne dajemo porezne informacije: za to su nadležne kantonalne porezne uprave i Vaš porezni savjetnik (Treuhandstelle). Naša pogrešna informacija bila bi skuplja od jednog telefonskog poziva njima.

Svi podaci prema službenim zbirkama propisa obaju kantona, stanje: studeni 2026. Porezne stope se mijenjaju: baselske stope u ovom obliku vrijede od 1. siječnja 2023. Mjerodavan je uvijek tekst zakona, a ne ova stranica.