Vrijednost i tijek
Koliko vrijedi moja nekretnina?
To Vam nijedan kalkulator ne može pouzdano reći. Kod hedonističkog postupka, kojim rade praktički sve internetske procjene, prema istraživanju Visoke škole za ekonomiju u Zürichu (Hochschule für Wirtschaft Zürich) samo se oko 37 posto vrijednosti nalazi unutar deset posto stvarno plaćene cijene. G. Ruf pregledava nekretninu i otkriva kako dolazi do svoje procjene. Ausführlich →
Kako teče prodaja?
U četiri koraka: pregled na licu mjesta, procjena s obrazloženjem, nalog za prodaju s tihom pretfazom, zatim ovjera kod javnog bilježnika. Obvezujuće postaje tek s potpisanim nalogom – do tada Vas ništa ne košta. Ausführlich →
Koliko me košta prodaja?
Naš honorar dospijeva u slučaju uspjeha, s ovjerom kod javnog bilježnika. Prva procjena i razgovor prije nje ne koštaju ništa, i ako iz toga ne proizađe nalog. Tome se pridodaju javnobilježničke i zemljišnoknjižne pristojbe te porezi. Ausführlich →
Koji su mi dokumenti potrebni?
Izvadak iz zemljišne knjige, nacrti, dokumenti osiguranja zgrade, kod etažnog vlasništva (Stockwerkeigentum) pravilnik i godišnji obračuni, kod iznajmljenih nekretnina ugovori o najmu u izvorniku. Prodaja rijetko zapne na cijeni, najčešće na papirima koji nedostaju. Ausführlich →
Koliko sve to traje?
Za upis u zemljišnu knjigu Ured za zemljišne knjige i izmjeru (Grundbuch- und Vermessungsamt) Basel-Stadt u uobičajenom slučaju navodi četiri do osam tjedana. Prije toga dolaze oglašavanje i ovjera kod javnog bilježnika, čije trajanje ovisi o nekretnini. U nasljednom slučaju pridodaje se upis nasljeđivanja. Ausführlich →
Porezi i davanja
Koliko plaćam poreza na dobit od prodaje nekretnine?
To ovisi o kantonu, a ta dva računaju iz temelja različito. Basel-Stadt prema trajanju vlasništva: 60 posto dobiti do pet godina, padajuće do jedinstvenih 12 posto od 25. godine, kod nekretnina u kojima vlasnik sam stanuje počevši od 30 posto. Baselland prema visini dobiti: 3 do 25 posto, najviša stopa od 120.000 franaka dobiti. Ausführlich →
Mogu li odgoditi porez?
Da, pod uvjetima. Najvažniji slučaj jest kupnja zamjenske nekretnine (Ersatzbeschaffung): tko proda nekretninu u kojoj trajno i isključivo sam stanuje i utržak uloži u zamjensku nekretninu jednake namjene u Švicarskoj, zasad ne plaća. No odgoda nije oslobođenje – dobit umanjuje troškove ulaganja nove nekretnine. Ausführlich →
Tko plaća porez na promet nekretnina?
U kantonu Basel-Stadt načelno kupac, 3 posto. Ako netko stekne nekretninu u kojoj najmanje šest godina isključivo sam stanuje, porez se prepolovljuje na 1,5 posto – i tada je prema zakonu porezni obveznik strana koja prodaje. U Basellandu obje strane plaćaju po 1,25 posto. Ausführlich →
Može li se posrednička provizija odbiti?
Da, kao trošak prodaje – dokazan računom i potvrdom o plaćanju. U Basellandu zakon uobičajenu posredničku proviziju izričito navodi među izdacima koji se priznaju. Sam porez ne izračunavamo za Vas; za to su nadležne porezne uprave. Ausführlich →
Posebne situacije
Naslijedio/la sam – mogu li odmah prodati?
Ne. Najprije nasljeđivanje mora biti upisano u zemljišnu knjigu, a za to je potrebna potvrda o nasljednicima (Erbenbescheinigung) ili javnobilježnička isprava o nasljeđivanju (Erbgangsbeurkundung). Nakon toga nasljednička zajednica (Erbengemeinschaft) raspolaže samo zajednički – za prodaju to znači jednoglasnost. Ausführlich →
Jedan nasljednik ne želi prodati. Što onda?
Svaki sunasljednik može u svako doba zahtijevati diobu. Ako se nekretnina ne može smisleno podijeliti, a nasljednici se ne dogovore kome pripada, treba je prodati i podijeliti utržak – na zahtjev jednog nasljednika putem dražbe. Ausführlich →
Mogu li prodati iako je iznajmljeno?
Da. Najamni odnosi s vlasništvom prelaze na kupca; najmoprimci zadržavaju svoje ugovore. Važno za Vas: ako novi vlasnik otkaže ranije nego što bi to ugovor dopuštao Vama, najmoprimcima za štetu odgovarate Vi. Otkrijte sve sadržaje ugovora. Ausführlich →
Što baselska zaštita stanovanja znači za moju prodaju?
Sama prodaja ne zahtijeva odobrenje. Odlučujuće je što kupac nakon toga namjerava: obnove iznad jednostavnog održavanja podliježu obvezi prijave ili odobrenja, a tekuća petogodišnja kontrola najamnina upisana je u zemljišnu knjigu. U Basellandu ništa od toga ne vrijedi. Ausführlich →
Što vrijedi za višestambene zgrade, poslovne prostore i građevinsko zemljište?
Ondje o cijeni odlučuje popis najmova, a ne kuhinja. A uobičajene internetske procjene namijenjene su obiteljskim kućama i stanovima u vlasništvu – potreban je netko tko će pregledati brojke. Ausführlich →
Trebam li prije prodaje još renovirati?
Najčešće ne. Ono što kupac želi napraviti drukčije, neće Vam platiti. Smislenije je otkriti što predstoji – osobito kod grijanja, gdje je u Basellandu od 1. siječnja 2026. pri zamjeni kotla i pri zamjeni plamenika generatora topline starijeg od 15 godina propisan obnovljivi sustav, ako je to tehnički moguće i ekonomično. Ausführlich →
Može li i bez javnog oglasa?
Da, i često je to bolji prvi korak. Nekretnina koja dugo vidljivo stoji na tržištu gubi pregovaračku poziciju. Tko najprije nudi tiho, kasnije još uvijek može javno oglasiti – obrnuto ne ide. Ausführlich →
Dieter Ruf
Direktor društva Madiba Immobilien AG
MAS ZFH in Real Estate Management · eidg. dipl. Immobilientreuhänder
2008–2021 Präsident der Prüfungskommission der Höheren Fachprüfung Immobilientreuhand · 2009–2020 Präsident der Schweizerischen Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft
„Svaku nekretninu pogledam osobno. Ozbiljna procjena traži pregled na licu mjesta – i razgovor o tome što zapravo namjeravate.“
Madiba od 1964. upravlja nekretninama u Baselu i posreduje u njihovoj prodaji. G. Ruf osobno vodi prodaju od prve procjene do ovjere kod javnog bilježnika.
Dogovorite razgovorCentrala +41 61 295 95 95