Koliko vrijedi Vaša nekretnina
Brojku je lako izreći. Za brojku na koju se pri prodaji možete osloniti potreban je pregled na licu mjesta – i razgovor o tome što zapravo namjeravate.
Brojka je početak, a ne odgovor
Možda već imate neku brojku – iz internetskog kalkulatora, od banke ili iz razgovora u susjedstvu. To je razumno polazište i rado krećemo od njega. Gotovo sve takve procjene rade istim postupkom: uspoređuju Vaše podatke s transakcijama sličnih nekretnina. Kod običnog stana u vlasništvu na uobičajenoj lokaciji to je prilično točno.
Što takva brojka ne može pružiti, kažu sami njezini ponuđači. UBS piše da hedonistička procjena može „odstupati do 20 % od stvarne tržišne vrijednosti“. Usporedni servis Moneyland navodi isti raspon. Comparis vlastiti rezultat naziva „internetskom orijentacijskom vrijednošću“ i navodi da je za pouzdanu prodajnu cijenu potreban pogled na licu mjesta. To nije kritika kalkulatora – napravljeni su za prvu orijentaciju i nju pružaju.
Na brojci se, međutim, ne vidi koliko je točna u Vašem slučaju. Istraživanje Visoke škole za ekonomiju u Zürichu (Hochschule für Wirtschaft Zürich) provjerilo je to na oko 280.000 švicarskih transakcija: kod hedonističkog modela oko 37 posto procijenjenih vrijednosti nalazi se unutar deset posto stvarno plaćene cijene, a dobra trećina odstupa više od dvadeset posto. Kod nekretnine od milijun i pol dvadeset posto iznosi tristo tisuća franaka. Zato nakon brojke dolazi pregled na licu mjesta – a ne umjesto njega.
Što pregledamo prije nego što navedemo brojku
- Stanje krova, prozora, instalacija i grijanja – i kada je posljednji put obnavljano
- Standard opremljenosti, tlocrt i što bi se na njemu još moglo promijeniti
- Zemljišna knjiga: služnosti, prava prvokupa, prava građenja, zabilježbe
- Građevinskopravne mogućnosti i ograničenja čestice
- Zaštita stanovanja (Wohnschutz) i zaštita spomenika – u kantonu Basel-Stadt često odlučujuća točka
- Kod iznajmljenih nekretnina: popis najmova, razina najamnina, prazni prostori, predstojeće obnove
- Mikrolokacija – buka, osunčanost i pogled razlikuju se na deset metara
- Usporedba s cijenama koje su stvarno plaćene, a ne s onima iz oglasa
Na koju se vrijednost misli
„Vrijednost“ nekretnine nije jedna jedina brojka. U praksi procjene razlikuje se više vrsta vrijednosti – stvarna vrijednost (Realwert), prihodovna vrijednost (Ertragswert), rezidualna vrijednost, tržišna vrijednost (Verkehrswert) i procjena tržišne cijene. Koja je od njih prava, ovisi o tome za što Vam procjena treba: prodaja traži drukčiji odgovor nego dioba nasljedstva, financiranje drukčiji nego porezno pitanje.
Za prodaju je mjerodavna tržišna vrijednost: cijena koja se na tržištu može očekivano postići. Kod obiteljske kuće ili stana u vlasništvu temeljimo je na usporednim cijenama i provjeravamo je na stvarnoj vrijednosti, dakle na vrijednosti zemljišta i zgrade u njezinu današnjem stanju. Kod prihodovne nekretnine u prvom je planu prihodovna vrijednost: ono što najamnine dugoročno donose. Dobivate raspon i preporuku za traženu cijenu, s obrazloženjem. Zato je na početku pitanje što namjeravate, a ne ispunjavanje obrasca.
Ni prenisko ni previsoko
Previsoka procjena možda osvoji nalog, ali Vas stoji mjeseci na tržištu i na kraju novca. Preniska prodaje brzo i ispod vrijednosti. Kažemo Vam kako dolazimo do svoje procjene, kako biste je mogli prosuditi umjesto da joj morate vjerovati.
„Svaku nekretninu pogledam osobno. Ozbiljna procjena traži pregled na licu mjesta – i razgovor o tome što zapravo namjeravate.“
Madiba od 1964. upravlja nekretninama u Baselu i posreduje u njihovoj prodaji. G. Ruf osobno vodi prodaju od prve procjene do ovjere kod javnog bilježnika.
Dogovorite razgovorCentrala +41 61 295 95 95
Radije odmah razgovarati s nekim?
G. Ruf dolazi k Vama, pregledava nekretninu i s Vama razgovara o čemu je riječ. Besplatno i neobvezujuće – i onda ako iz toga ne proizađe nalog.
Kontaktirajte nas →