Kirada olan bir taşınmazı satmak

Kirada olan bir taşınmazı sattığınızda, kira ilişkisi mülkiyetle birlikte devralan tarafa geçer. Kiracılar sözleşmelerini korur; onay vermeleri gerekmez ve yeni sözleşme yapılmaz. Alıcı, sizin imzaladığınız şeyin içine girer — kira sözleşmesi asıllarının en önemli satış belgeleri arasında olmasının nedeni budur.

Yeni malik sözleşmeleri süreleriyle birlikte devralır ve her kiraya veren gibi olağan fesih yapabilir. Süresinden önce, yani sözleşmedeki süre ve bildirim sürelerine bakılmaksızın, konut ve işyerlerinde yalnızca kendisi, yakın hısımları veya sıhri hısımları için acil öz ihtiyaç hâlinde feshedebilir; bunu da kanuni bildirim süresine uyarak bir sonraki kanuni fesih dönemi için yapar. Konutlarda bu süre üç aydır. Şekil hataları feshi geçersiz kılar, fesih zaten iptal davasına konu edilebilir ve konut kira ilişkisi dört yıla kadar uzatılabilir.

Yeni malik, sözleşmenin size izin vereceğinden daha erken feshederse, bundan doğan zarardan kiracılara karşı o değil, siz sorumlu olursunuz. Bu bir ayrıntı değildir: alıcıya bütün sözleşme içeriklerini açıklamanın nedeni budur — belirli süreler, fesihten feragatler, tapu siciline şerh edilmiş kira ilişkileri.

Ne olağan satışta ne de kat mülkiyetine (Stockwerkeigentum) dönüştürmede kiracıların kanundan doğan bir önalım hakkı vardır. Kat maliklerinin bile üçüncü kişilere karşı böyle bir hakkı yoktur; meğerki kuruluş senedinde veya sonradan kararlaştırılmış ve tapu siciline şerh edilmiş olsun. Bedeli önceden belirlenmiş sözleşmesel bir önalım hakkı resmî senet gerektirir, bedeli belirlenmemiş olan için yalnızca yazılı şekil yeterlidir. Tapu sicili örneğinde (Grundbuchauszug) yalnızca şerh edilmişse görünür; şerh edilmemiş anlaşmaları kira sözleşmelerinde aramak gerekir.

2021 halk oylamasından beri Basel-Stadt'ta, konut sıkıntısı sürdükçe devreye giren konut koruma kuralları vardır — kanundaki tanımıyla boş konut oranının yüzde 1,5 veya daha az olması. Son olarak yüzde 0,78 olan oranla bu kurallar yürürlüktedir. Konut Alanını Koruma Yönetmeliği (Wohnraumschutzverordnung) 1 Kasım 2025 itibarıyla kapsamlı biçimde revize edildi; önceki yıllara ait anlatımlar kısmen geçerliliğini yitirmiştir.

Kapsama, üçten fazla dairesi bulunan ve üç aydan uzun süreyle kiralanabilen taşınmazlardaki mevcut kiralık konut alanı girer. Kirada üç veya daha az dairesi bulunan taşınmazlar ile lüks daireler ve altı veya daha fazla odalı müstakil evler kapsam dışıdır. Tam üç daire ile dört daire arasında hukuki durum değişir — satışta ilk sorulardan biri budur.

Satışın kendisi konut koruma izni gerektirmez. İzne tabi olan mülkiyetin geçişi değil, inşaat projeleri ve kat mülkiyeti kurulmasıdır. Belirleyici olan, alıcının sonrasında ne yapmak istediğidir.

Basit olağan bakımın ötesinde tadilat yapan, bunu bildirmek veya izin almak zorundadır: kira artışı yoksa bildirim yeterlidir, artış varsa izin gerekir. Kira artışı talep edilmemesi koşuluyla, daire ve takvim yılı başına 5000 franka kadar yatırımlar basit bakım sayılır. Basitleştirilmiş usulde kiraya yansıtılabilen artışlar sınırlıdır: bir ila iki odada ayda 0 ila 80 frank, üç odada 0 ila 120, dört ve üzeri odada 0 ila 160.

Hesaplamada ise revizyondan beri şu kural geçerlidir: düzeltilmiş yatırımların kural olarak yalnızca yüzde 40'ı değer artırıcı sayılır. Tadilat yine de yapılabilir — yalnız, kiraya yansıtılabilen tutar bazı yatırım hesaplama araçlarının varsaydığından azdır.

İzinle tadilat, tadil veya yenileme yapılmışsa kiralar beş yıl boyunca resmî denetime tabidir — ve bu, tapu siciline beyan olarak işlenir. Son beş yılda izinle tadilat yapan, dolayısıyla görünür bir kira bağlayıcılığı olan bir taşınmaz satar. Alıcı bunu örnekte görür; sonraki bir kanun değişikliği ona uyarlama talep etme hakkı vermez.

Dört ve daha fazla dairede, konut sıkıntısı dönemlerinde kat mülkiyeti kurulması izne tabidir. Malik, bütün taşınmazın kat mülkiyeti için uygun bir standartta olduğunu kanıtlamak zorundadır; yetkili birim dört ay içinde inceler. İzni olmadan bir taşınmazı “kat mülkiyetine uygun” diye sunan, hukuki bir durum değil, bir beklenti satar.

Yaygın iki anlatım doğru değildir. Kiracıların tadilattan sonra kantonal bir geri dönüş hakkı artık yoktur — Federal Mahkeme ilgili hükmü Aralık 2022'de federal hukuka aykırı bularak iptal etti. Ve kanun, binayı boşaltmaya yönelik fesih yasağı öngörmez: fesihten korunma federal hukuka göre belirlenir. Kanton feshin kendisini değil, inşaat projesinin iznini ve sonrasında izin verilen kirayı yönlendirir.

Basel-Landschaft'ta konut alanını koruma kanunu, tadilat sonrası kira denetimi ve tadilat, tadil, yıkım veya kat mülkiyeti kurulması için izin zorunluluğu yoktur. Dolayısıyla Binningen'deki kirada bir taşınmaz için, Basel'deki bir taşınmazdan farklı kurallar geçerlidir — taşınmazlar başka bakımlardan benzer olsa bile. Federal kira hukuku elbette her iki kantonda aynı şekilde geçerlidir.

Kiracılar, satış için gerekli olduğu ölçüde gezdirmelere izin vermek zorundadır. Gezdirmeler zamanında bildirilmeli ve kiracıların menfaatleri gözetilmelidir; kira indirimi ve tazminat hakları saklıdır. Kanun gün olarak sabit bir süre belirtmez — bir rakam okuyan, kanunu değil bir rehberi okuyordur. Yönetim şirketi olarak bu tarafla her gün telefonda muhatap oluyoruz ve kötü duyurulmuş bir gezdirmenin nelere yol açtığını biliyoruz.

Kira depozitoları bir bankada, kiracılar adına açılmış bir hesaba yatırılır; konutlarda en fazla üç aylık kira. Depozito, iki tarafın onayıyla, kesinleşmiş bir ödeme emrine veya bir mahkeme kararına dayanılarak ya da kiraya veren kiranın sona ermesinden bir yıl sonra hukuken bir talep ileri sürmemişse kiracılara serbest bırakılır. Alıcı için önemli olan: Basel-Stadt'ta hâlen başlangıç kirası için form zorunluluğu vardır — her yeni kiralamada önceki kiranın belirtildiği kantonal form gerekir; kira 30 gün içinde itiraza konu edilebilir.