Miras kalan bir taşınmazı satmak

Ölümle birlikte miras bir bütün olarak kanun gereği mirasçılara geçer; mülkiyet ve sınırlı ayni haklar kendiliğinden el değiştirir. Ancak mirasçılar bir taşınmaz üzerinde, mirasın intikali tapu siciline tescil edildikten sonra tasarruf edebilir. Bu ilk adımdır ve atlanamaz.

Tescil için bir mirasçılık belgesi (Erbenbescheinigung) — Basel-Stadt'ta Miras Dairesinden (Erbschaftsamt) alınır — veya bir noterlikçe düzenlenen mirasın intikali senedi (Erbgangsbeurkundung) gerekir; ayrıca tapu sicili tescil talebi, envanter değeri ya da vergi değeri ve kimlik fotokopileri. Mirasın intikalinin tescil talebi için tek bir mirasçı yeterlidir; sonraki miras paylaşımı için tescil talebinde hepsi birlikte bulunmalıdır.

Paylaşıma kadar mirasçılar elbirliği hâlinde maliktir ve terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf eder. Satış bakımından bu, oybirliği demektir. Tek bir kişi satamaz; taşınmazdaki payını da tek başına devredemez.

Biri engellerse yollar vardır. Her mirasçı her zaman paylaşımı isteyebilir. Bir taşınmaz makul biçimde bölünemiyorsa ve mirasçılar kime kalacağı konusunda anlaşamıyorsa, taşınmaz satılır ve bedeli paylaştırılır — bir mirasçının istemi üzerine açık artırmayla. Ayrıca bir mirasçının talebi üzerine makam, mirasçılara bir temsilci atayabilir.

Taşınmazlar mirasçılara, paylaşım anındaki rayiç değerleri (Verkehrswert) üzerinden mahsup edilir — vergi değeri üzerinden değil, ölüm anındaki değer üzerinden de değil. Mirasçılar mahsup değeri üzerinde anlaşamazsa, bu değer resmen atanan bilirkişilerce takdir edilir. İşte bu yüzden izlenebilir bir değerlendirmenin erken yapılması önemlidir: aksi hâlde bilirkişi raporuna götürecek olan uyuşmazlığı önler.

Bu arada paylaşım sözleşmesinin kendisi için adi yazılı şekil yeterlidir. Resmî senede bağlanması gereken, mirasçılar arasındaki paylaşım değil, satış sözleşmesidir.

Basel-Stadt Miras Dairesi, burada ikamet eden bir kişinin her ölümünde ve başka yerde ikamet eden bir kişi Basel'de bir taşınmaz bıraktığında da bir envanter düzenler. Gereken süre hakkında dairenin kendisi şunu yazıyor: envanter düzenlenene kadar birkaç ay geçebilir; bir miras dosyasının sonuçlanması ise birkaç ay, hatta bir yıl, karmaşık durumlarda daha uzun sürer. Buna tapu siciline tescil için ayrıca yaklaşık dört ila sekiz hafta eklenir.

Hiçbir resmî kaynak toplam bir süre vermiyor, biz de uydurmuyoruz. Ama sıra bellidir: envanter, sonra mirasçılık belgesi, sonra mirasın intikalinin tescili — ve taşınmaz ancak bundan sonra satılabilir hâle gelir. Bunu erken bilen, farklı planlar.

Bu çözülebilir, ama zaman alır. Tapu sicili işlemlerinde vekâletnameler kabul edilir ve vekâlet, miras paylaşım sözleşmesinin kendisinde verilebilir. Yurt dışından gelen imzaların, hedef ülkeye göre onaylanması ve apostil şerhi taşıması ya da konsoloslukça ayrıca tasdik edilmesi gerekir. Basel-Stadt'ta bir imza onayı 15 frank, bir apostil 20 franktır.

Yurt dışında düzenlenmiş bir vekâletnamede tapu sicil müdürlüğünün hangi düzeyde tasdik istediği somut duruma bağlıdır — bunu resmî senet randevusunda öğrenmek yerine önceden netleştiririz. Yurt dışında ikamet eden mirasçılar bakımından vergisel sonuçlar hakkında görüş bildirmeyiz; bu, vergi veya hukuk danışmanlığının konusudur.

Mirasın intikaliyle gerçekleşen geçiş taşınmaz kazanç vergisi (Grundstückgewinnsteuer) doğurmaz — vergi ertelenir, silinmez ve sonraki satışta doğar. Miras paylaşımı çerçevesindeki el değiştirmeler her iki Basel kantonunda taşınmaz devir vergisinden (Handänderungssteuer) muaftır. Basel-Stadt'ta eşler ve altsoy veraset vergisinden muaftır; altsoy 2003'ten beri.

Mirasçılar arasında aracılık etmeyiz ve arabuluculuk üstlenmeyiz. Uyuşmazlık hukuki nitelikteyse, yeri bir avukat veya noterdir. Bizim işimiz taşınmazdır: doğru değerlemek, doğru satmak ve fiyatın nasıl oluştuğunu bütün ilgililer için izlenebilir kılmak. Bu bir uyuşmazlığı çözmez, ama farklı bilgi düzeyinden doğan dayanağını ortadan kaldırır.