Basel'de taşınmaz satışında vergiler

Vergilendirilen satış fiyatı değil, kazançtır: elde ettiğiniz bedelden taşınmazın size mal olduğu tutar düşülür. Mahsup edilebilen maliyetlere edinme bedeli, edinme giderleri ve değer artırıcı harcamalar girer — tadiller ve kalıcı iyileştirmeler; gelir vergisinde indirilen olağan bakım ise girmez.

Her iki Basel kantonunda monist sistem uygulanır: vergi, gerçek kişilerde olduğu gibi tüzel kişilerde de özel malvarlığından ve ticari malvarlığından doğan kazançları kapsar. Vergi borçlusu her durumda satan taraftır.

Basel-Stadt, mülkiyet süresine bağlı bir oranla hesaplar. Oran kazancın yüzde 60'ından başlar ve her yıl düşer; mülkiyetin 25. yılından itibaren tek tip yüzde 12 olur. Sürekli ve münhasıran malikin kendisinin oturduğu taşınmazlarda oran yüzde 30'dan başlar. Malikin kendisinin oturmadığı taşınmazlarda oran, değer artırıcı yatırımların payına göre ayrıca yüzde 30'a kadar iner.

Oran her yıl kademeli olarak düşer; tablo ara değerleri gösterir. Dikkat çekici olan, iki sütunun birleştiği noktadır: mülkiyetin 15. yılından itibaren kendi kullanım avantajı kalmaz. Uzun süre elinde tutan, içinde kendisi oturmuş olsun ya da olmasın aynı vergiyi öder.

500 frankın altındaki kazançlar vergiden muaftır. Vergi, mülkiyetin devrinden 90 gün sonra muaccel olur. Basel-Stadt'ta kanuni vergi rehni yalnızca, satan tarafın devir anında ikametgâhı veya merkezi yurt dışındaysa vardır.

Baselland tersini yapar. Oran süreye değil, kazanca bağlıdır: yüzde 3'ten başlar ve artan oranlı olarak yükselir; 120.000 frank kazançtan itibaren yüzde 25 olur. Uzun mülkiyet süresi için oran indirimi yoktur; ancak malikin kendisinin oturduğu taşınmazlarda vergiye tabi kazanç, mülkiyetin 20. yılından sonra kendi kullanımın her yılı için 5000 frank, en fazla 50.000 frank azalır.

Buna karşılık ters yönde bir zam vardır: kazanç beş yıl içinde doğarsa vergi, mülkiyet süresinin eksik kaldığı her ay için yüzde bir tam üçte iki oranında artar. Dolayısıyla iki yıl sonra satan, altı yıl sonra satandan hissedilir biçimde daha fazla öder.

İki özellik uzun süreli malikleri rahatlatır. Edinme yirmi yıldan daha eskiyse, daha yüksek bir bedel kanıtlanamadığı sürece yirmi yıl önceki rayiç değer edinme bedeli sayılır. Ayrıca maliyet bedeli, edinmeden bu yana para değerindeki değişime göre yeniden hesaplanır — 1991'den sonraki kazançlar için yarı oranında. Basel-Stadt'ta böyle bir enflasyon düzeltmesi yoktur.

İki taraf için de önemli: Baselland'da taşınmaz vergileri için, bütün özel hukuk yüklerinden önce gelen kanuni bir taşınmaz rehni vardır. Taşınmaz, satan tarafın vergisinden sorumludur — yani devralan taraf tahsil riskini birlikte taşır. Bu, her satış sözleşmesi görüşmesinde ele alınmalıdır.

Basel-Stadt'ta yüzde 3'tür ve kural olarak devralan tarafça borçlanılır. Bir kişi, en az altı yıl münhasıran kendisinin oturacağı bir taşınmaz edinirse vergi yarıya, yüzde 1,5'e iner — ve bu durumda kanuna göre vergi mükellefi satan taraftır. Bu kolayca gözden kaçar.

Baselland'da iki taraf da satış bedelinin yüzde 1,25'ini öder. Alıcı olarak taşınmaza münhasıran ve sürekli kendisi oturmak üzere taşınan tamamen muaftır; satan taraf ise yalnızca taşınmazda kendisi oturmuşsa ve bedeli kural olarak iki yıl içinde İsviçre'de aynı amaçla kullanılan ikame bir taşınmaza yatırırsa muaftır.

Her iki kantonda, diğerlerinin yanında, miras paylaşımı çerçevesindeki, eşler arasındaki ve mal rejiminin tasfiyesi sırasındaki el değiştirmeler muaftır.

En büyük yapısal fark buradadır. Basel-Stadt değere bağlı hesaplar: mülkiyet devri için noter harcı iki milyona kadar yüzde 0,25'tir ve bunun üzerinde kademeli olarak düşer; tapu sicili harcı binde birdir. Baselland satış bedelinden bağımsız hesaplar: noterlik, 800 ila 2500 franklık bir çerçeve içinde harcanan zamana göre; tapu sicili ise sabit bir tutarla.

Uygulamada bu şu demektir: iki milyonluk bir taşınmazda harçlar Basel-Stadt'ta dört haneli tutarların üst kesiminde, Baselland'da ise bunun küçük bir bölümü düzeyindedir. Harçları kimin üstleneceğini Baselland'da Harçlar Yönetmeliği düzenler — sözleşme başka bir şey demediği sürece yarı yarıya. Basel-Stadt'ta kanuni bir paylaşım kuralı yoktur; yarı yarıya paylaşım orada sözleşme teamülüdür, hüküm değil. Bu pazarlığa açıktır.

Her iki kantonda, mülkiyet mirasın intikaliyle, miras avansı (Erbvorbezug) veya bağışlama yoluyla geçtiğinde ve iki tarafın da rızası olması koşuluyla eşler arasında mal rejimiyle bağlantılı ya da boşanma hukukundan doğan taleplerin karşılanması amacıyla yapılan mülkiyet değişikliklerinde taşınmaz kazanç vergisi alınmaz, ertelenir.

Gündelik hayatta en önemli erteleme nedeni, yerine yeni taşınmaz edinmedir (Ersatzbeschaffung): sürekli ve münhasıran kendisinin oturduğu bir taşınmazı satan ve bedeli İsviçre'de aynı amaçla kullanılan ikame bir taşınmaza yatıran, şimdilik ödeme yapmaz. Basel-Stadt'ta bunun için satıştan önce veya sonra iki yıllık bir süre geçerlidir; belirleyici olan tapu sicili kaydıdır.

Erteleme muafiyet değildir. Ertelenen kazanç ikame taşınmazın yatırım maliyetini azaltır ve bir sonraki satışta muaccel olur. Koşullar da dardır: kendi kullanım, vergi hukuku anlamında ikametgâh demektir; kiraya verme ve ikinci konutlar sayılmaz; ve yeniden yatırılan tutar o güne kadarki yatırım maliyetini aşmalıdır.

Vergi sorusunun sizin durumunuzda nerede önem kazandığını, hangi belgeleri bir araya getirmeniz gerektiğini ve hangi satış giderlerinin mahsup edilebildiğini size erkenden söyleriz — aracılık komisyonu da bunlara dahildir; fatura ve ödeme belgesiyle kanıtlanır. Verginizi hesaplamayız ve vergi konusunda bilgi vermeyiz: bu, kantonal vergi idarelerinin ve mali müşavirinizin işidir. Bizden gelecek yanlış bir bilgi, oraya edilecek bir telefondan daha pahalıya patlar.

Bütün bilgiler her iki kantonun resmî mevzuat derlemelerine dayanır, Kasım 2026 itibarıyla. Vergi oranları değişir: Basel oranları bu hâliyle 1 Ocak 2023'ten beri geçerlidir. Belirleyici olan her zaman kanun metnidir, bu sayfa değil.