İpotek ve öz kaynak: banka nasıl hesaplar

Üç kural

1. Beşte birini siz getirirsiniz. Bankalar, malikin bizzat oturduğu konutta genellikle değerin yüzde 80’ine kadar kredi verir. Kalan yüzde 20 sizin öz kaynağınızdır. Bunun en az yarısı, yani teminat değerinin (Belehnungswert) yüzde 10’u, emeklilik sandığından (Pensionskasse) gelemez; ne erken çekim ne de rehin olarak. Birikimler, menkul kıymetler, 3a sütunu (Säule 3a) ve bağışlar bu tür “sağlam” öz kaynak sayılır.

2. Giderler brüt gelirinizin üçte birini aşamaz. Banka bu hesabı bugünkü faizle değil, çoğunlukla yüzde 5 olan varsayımsal bir oranla yapar. Buna taşınmaz değerinin yaklaşık yüzde 1’i tutarında yan giderler ve anapara geri ödemesi (Amortisation) eklenir. Bu hesaba karşılanabilirlik (Tragbarkeit) denir. Kesin değerleri her banka kendisi belirler.

3. Bir kısmı geri ödenir, kalanı durur. İpotek kredisi 15 yıl içinde, en geç emekliliğe kadar, değerin üçte ikisine inmelidir. Kalanı, karşılanabilirlik sağlandığı sürece durabilir. Geri ödeme doğrudan ya da 3a sütunu üzerinden dolaylı olarak yapılabilir.

Bir hesap örneği

Bu, bankanın hesabıdır; sizin fiilî yükünüz değildir. Gerçekte ne ödeyeceğiniz, bankayla kararlaştırdığınız faize bağlıdır.

Fiyat ekspertiz değerinin üzerindeyse

Banka iki değerden düşük olanını esas alarak kredi verir: satış bedeli ya da kendi ekspertiz değeri. Bankanın taşınmaza biçtiği değerden fazlasını öderseniz, farkın tamamını kendi kaynaklarınızdan, üstelik emeklilik sandığı parası kullanmadan karşılarsınız.

Emeklilik sandığından para

Emeklilik sandığı birikiminizi, bizzat oturacağınız konut için çekebilir veya rehnedebilirsiniz.

• Erken çekim için asgari tutar: 20.000 CHF, beş yılda bir mümkündür
• 50 yaşından itibaren tutar sınırlıdır
• Çekilen tutar, diğer gelirden ayrı olarak sermaye ödemesi şeklinde vergilendirilir
• Tapu siciline (Grundbuch) bir devir kısıtlaması işlenir; satış hâlinde para emeklilik birikimine geri akar, meğerki iki yıl içinde yeniden bizzat oturacağınız bir konut satın alın
• Eşinizin yazılı onay vermesi gerekir

Yeni gelenler için önemli: Emeklilik sandığı birikimi yıllar içinde oluşur. İsviçre’de kısa süredir çalışan kişinin öz kaynağı başka kaynaklardan planlaması daha doğrudur.

Sabit mi, değişken mi

Sabit faizli ipotek: Faiz, belirli bir vade için garanti edilir; tipik olarak iki ila on yıl. Ne ödeyeceğinizi bilirsiniz, ama bağlı kalırsınız.

SARON ipoteği: Faiz para piyasasını izler ve sürekli değişir. Buna karşılık faiz riskini siz taşırsınız.

İpotek kredisi, farklı vadelere sahip birden çok dilime bölünebilir.

Vergiler: 2028’e kadar ne geçerli, 2029’dan itibaren ne geçerli

2028 dâhil olmak üzere malik olarak itibari kira değerini (Eigenmietwert) vergilendirirsiniz; bu, kendi evinizde oturduğunuz için hesaplanan farazi bir gelirdir. Karşılığında ipotek faizlerini ve bakım giderlerini indirirsiniz.

1 Ocak 2029’dan itibaren itibari kira değeri kalkıyor. Halk, sistem değişikliğini 28 Eylül 2025’te kabul etti. Bizzat oturulan konut için aynı anda bakım giderlerine ve kural olarak borç faizlerine ilişkin indirimler de kalkıyor. Borç faizleri, yalnızca bunun yanında kiraya verilmiş taşınmazlarınız varsa oransal olarak indirilebilir kalıyor. Kantonlar enerji verimliliğine yönelik yenilemeler için indirimleri süreli olarak koruyabilir. İsviçre’de ilk kez konut satın alan kişi, on yıl boyunca azalan bir faiz indiriminden yararlanabilir: ilk yıl evli çiftler için en fazla 10.000 CHF, tek kişiler için 5.000 CHF.

Bunun sizin için anlamı: Yüksek bir ipotek kredisi vergi açısından ileride daha az avantajlı olacak. Finansmanı belirlemeden önce bunu vergi danışmanınızla görüşün.

Ne yaparız, ne yapmayız

Biz banka değiliz ve ipotek kredisine aracılık etmiyoruz. Ancak Dieter Ruf size, bir taşınmazın fiyatının bir bankanın ona biçeceği değerle örtüşüp örtüşmediğini söyler. Bu sizi, yukarıdaki bölümde anlatılan sürprizden korur.

Kaynaklar: FINMA, öz düzenlemenin tanınması, 01.01.2025’ten itibaren geçerli · BSV, mesleki emeklilik birikimleriyle konut sahipliğinin teşviki · Federal Konsey (Bundesrat), sistem değişikliğinin 01.01.2029’da yürürlüğe girmesi · EFD, borç faizleri düzenlemesine ilişkin bilgi föyü