Değer ve süreç
Taşınmazımın değeri ne?
Bunu size hiçbir hesaplama aracı güvenilir biçimde söyleyemez. Hochschule für Wirtschaft Zürich'in bir araştırmasına göre, neredeyse bütün çevrimiçi tahminlerin kullandığı hedonik yöntemde değerlerin yalnızca yaklaşık yüzde 37'si gerçekte ödenen fiyatın yüzde onluk aralığı içinde kalır. Bay Ruf taşınmaza bakar ve değerlendirmesine nasıl vardığını açıklar. Ausführlich →
Bir satış nasıl ilerler?
Dört adımda: yerinde inceleme, gerekçeli değerlendirme, sessiz ön aşamalı satış yetki sözleşmesi, ardından noterdeki resmî senet. İş ancak imzalanan sözleşmeyle bağlayıcı hâle gelir — o zamana kadar hiçbir şey size bir maliyet getirmez. Ausführlich →
Satış bana neye mal olur?
Ücretimiz başarı hâlinde, noterdeki resmî senetle muaccel olur. İlk değerlendirme ve ondan önceki görüşme, bundan bir yetkilendirme çıkmasa bile ücretsizdir. Buna noter ve tapu sicili harçları ile vergiler eklenir. Ausführlich →
Hangi belgelere ihtiyacım var?
Tapu sicili örneği, planlar, bina sigortası belgeleri, kat mülkiyetinde (Stockwerkeigentum) yönetim planı ve yıllık hesaplar, kirada olan taşınmazlarda kira sözleşmelerinin asılları. Bir satış nadiren fiyat yüzünden, çoğu zaman eksik evrak yüzünden yavaşlar. Ausführlich →
Bütün süreç ne kadar sürer?
Basel-Stadt Tapu Sicil ve Kadastro Dairesi (Grundbuch- und Vermessungsamt), tapu siciline tescil için olağan durumda dört ila sekiz hafta belirtiyor. Bundan önce pazarlama ve resmî senet gelir; bunların süresi taşınmaza bağlıdır. Bir miras durumunda mirasın intikalinin tescili eklenir. Ausführlich →
Vergiler ve harçlar
Ne kadar taşınmaz kazanç vergisi öderim?
Bu kantona bağlıdır ve ikisi temelden farklı hesaplar. Basel-Stadt mülkiyet süresine göre: beş yıla kadar kazancın yüzde 60'ı, 25. yıldan itibaren tek tip yüzde 12'ye kadar düşen oranla; malikin kendisinin oturduğu taşınmazlarda yüzde 30'dan başlayarak. Baselland kazancın tutarına göre: yüzde 3 ila 25, en yüksek oran 120.000 frank kazançtan itibaren. Ausführlich →
Vergiyi erteleyebilir miyim?
Evet, belirli koşullarla. En önemli durum yerine yeni taşınmaz edinmedir: sürekli ve münhasıran kendisinin oturduğu bir taşınmazı satan ve bedeli İsviçre'de aynı amaçla kullanılan ikame bir taşınmaza yatıran, şimdilik ödeme yapmaz. Ancak erteleme muafiyet değildir — kazanç yeni taşınmazın yatırım maliyetini azaltır. Ausführlich →
Taşınmaz devir vergisini kim öder?
Basel-Stadt'ta kural olarak alıcı, yüzde 3. Bir kişi, en az altı yıl münhasıran kendisinin oturacağı bir taşınmaz edinirse vergi yarıya, yüzde 1,5'e iner — ve o zaman kanuna göre vergi mükellefi satan taraftır. Baselland'da iki taraf da yüzde 1,25 öder. Ausführlich →
Aracılık komisyonu indirilebilir mi?
Evet, satış gideri olarak — fatura ve ödeme belgesiyle kanıtlanmak koşuluyla. Baselland'da kanun, olağan aracılık komisyonunu mahsup edilebilen harcamalar arasında açıkça sayar. Verginin kendisini sizin için hesaplamayız; bu, vergi idarelerinin işidir. Ausführlich →
Özel durumlar
Miras kaldı — hemen satabilir miyim?
Hayır. Önce mirasın intikali tapu siciline tescil edilmiş olmalıdır; bunun için de bir mirasçılık belgesi (Erbenbescheinigung) veya noterlikçe düzenlenen mirasın intikali senedi (Erbgangsbeurkundung) gerekir. Ardından miras ortaklığı (Erbengemeinschaft) yalnızca birlikte tasarruf eder — satış bakımından bu, oybirliği demektir. Ausführlich →
Mirasçılardan biri satmak istemiyor. O zaman ne olur?
Her mirasçı her zaman paylaşımı isteyebilir. Bir taşınmaz makul biçimde bölünemiyorsa ve mirasçılar kime kalacağı konusunda anlaşamıyorsa, taşınmaz satılır ve bedeli paylaştırılır — bir mirasçının istemi üzerine açık artırmayla. Ausführlich →
Kirada olmasına rağmen satabilir miyim?
Evet. Kira ilişkileri mülkiyetle birlikte alıcıya geçer; kiracılar sözleşmelerini korur. Sizin için önemli olan: yeni malik, sözleşmenin size izin vereceğinden daha erken feshederse, zarardan kiracılara karşı siz sorumlu olursunuz. Bütün sözleşme içeriklerini açıklayın. Ausführlich →
Basel'in konut koruma kuralları satışım için ne anlama gelir?
Satışın kendisi izin gerektirmez. Belirleyici olan, alıcının sonrasında ne yapmak istediğidir: basit bakımın ötesindeki tadilatlar bildirime veya izne tabidir ve süren beş yıllık bir kira denetimi tapu sicilinde yer alır. Baselland'da bunların hiçbiri geçerli değildir. Ausführlich →
Çok daireli binalar, ticari taşınmazlar ve imarlı arsalar için ne geçerli?
Orada fiyatı mutfak değil, kira çizelgesi belirler. Yaygın çevrimiçi tahminler ise müstakil evlere ve dairelere göre tasarlanmıştır — rakamlara bakan birine ihtiyaç vardır. Ausführlich →
Satıştan önce tadilat yapmalı mıyım?
Çoğu zaman hayır. Bir alıcının farklı yapmak istediği şeyin bedelini size ödemez. Yapılması gerekenleri açıklamak daha doğrudur — özellikle ısıtma konusunda; Baselland'da 1 Ocak 2026'dan beri, 15 yıldan eski bir ısı üreticisinin kazanı ve brülörü değiştirilirken, teknik olarak mümkün ve ekonomik olduğu ölçüde yenilenebilir bir sistem zorunludur. Ausführlich →
Kamuya açık ilan olmadan da olur mu?
Evet, üstelik çoğu zaman daha iyi ilk adımdır. Piyasada uzun süre görünür kalan bir taşınmaz pazarlık gücünü kaybeder. Önce sessizce sunan, sonradan yine de ilana çıkabilir — tersi mümkün değildir. Ausführlich →
Dieter Ruf
Madiba Immobilien AG Genel Müdürü
MAS ZFH in Real Estate Management · eidg. dipl. Immobilientreuhänder
2008–2021 Präsident der Prüfungskommission der Höheren Fachprüfung Immobilientreuhand · 2009–2020 Präsident der Schweizerischen Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft
“Her taşınmazı kendim görürüm. Ciddi bir değerlendirme için yerinde inceleme gerekir — ve aslında ne yapmak istediğinizi konuşmak.”
Madiba 1964'ten beri Basel'de taşınmaz yönetiyor ve satışına aracılık ediyor. Bay Ruf satışı ilk değerlendirmeden noterdeki resmî senede kadar bizzat yürütür.