Vender un inmueble arrendado

Si vende un inmueble arrendado, el arrendamiento pasa con la propiedad a la parte adquirente. Los arrendatarios conservan sus contratos sin que tengan que dar su consentimiento y sin que se celebren otros nuevos. El comprador se subroga en lo que usted ha firmado; por eso los contratos de arrendamiento en original figuran entre los documentos de venta más importantes.

El nuevo propietario asume los contratos con sus plazos y puede, como cualquier arrendador, resolverlos de forma ordinaria. Anticipadamente, es decir, sin atender a la duración y a los plazos contractuales, solo puede resolver, en viviendas y locales comerciales, por necesidad propia urgente para sí mismo o para parientes cercanos por consanguinidad o afinidad, y ello con el preaviso legal para el siguiente término legal. En las viviendas son tres meses. Los defectos de forma hacen nula la resolución; impugnarse puede en cualquier caso, y un arrendamiento de vivienda puede prorrogarse hasta cuatro años.

Si el nuevo propietario resuelve antes de lo que el contrato le habría permitido a usted, no responde él, sino usted, frente a los arrendatarios por el daño resultante. No es un detalle: es la razón para revelar al comprador todo el contenido de los contratos: plazos determinados, renuncias a la resolución, arrendamientos anotados en el registro de la propiedad (Grundbuch).

Ni en la venta ordinaria ni en la conversión en propiedad horizontal (Stockwerkeigentum) corresponde a los arrendatarios, por ministerio de la ley, un derecho de tanteo (Vorkaufsrecht). Ni siquiera los propietarios de pisos lo tienen frente a terceros, mientras no se haya pactado en el acto constitutivo o posteriormente y anotado en el registro de la propiedad. Un derecho de tanteo contractual con precio predeterminado requiere escritura pública; uno sin determinación del precio, solo la forma escrita. En el extracto del registro de la propiedad solo figura si se ha anotado; los pactos no anotados hay que buscarlos en los contratos de arrendamiento.

Desde la votación popular de 2021, Basilea-Ciudad cuenta con una protección de la vivienda que se aplica mientras haya escasez de vivienda, definida por ley como una tasa de viviendas vacías del 1,5 por ciento o inferior. Con un 0,78 por ciento en la última medición, está activa. La Ordenanza de protección de la vivienda (Wohnraumschutzverordnung) fue revisada a fondo con efecto a 1 de noviembre de 2025; las exposiciones de años anteriores están en parte superadas.

Quedan comprendidas las viviendas de alquiler existentes en inmuebles con más de tres viviendas que puedan alquilarse por más de tres meses. Quedan excluidos los inmuebles con tres o menos viviendas arrendadas, así como las viviendas de lujo y las viviendas unifamiliares con seis o más habitaciones. Entre exactamente tres y cuatro viviendas cambia la situación jurídica: en una venta, es una de las primeras preguntas.

La venta en sí no requiere ninguna autorización de protección de la vivienda. Deben autorizarse los proyectos de obra y la constitución de propiedad horizontal, no la transmisión de la propiedad. Lo decisivo es lo que el comprador se proponga después.

Quien rehabilita más allá del mantenimiento ordinario simple debe comunicarlo u obtener autorización: sin aumento de la renta basta una comunicación; con aumento hace falta una autorización. Se consideran mantenimiento simple las inversiones de hasta 5000 francos por vivienda y año natural, siempre que no se haga valer ningún aumento de la renta. En el procedimiento simplificado, los aumentos repercutibles están limitados: de 0 a 80 francos al mes para una o dos habitaciones, de 0 a 120 para tres y de 0 a 160 a partir de cuatro habitaciones.

Y en el cálculo rige, desde la revisión, la regla de que, por lo general, solo el 40 por ciento de las inversiones depuradas se considera generador de plusvalía. Rehabilitar se puede igualmente; solo que se puede repercutir menos de lo que suponen algunas calculadoras de inversión.

Si se ha rehabilitado, reformado o sustituido con autorización, las rentas quedan sujetas durante cinco años a un control oficial, y este se hace constar mediante mención en el registro de la propiedad. Quien ha rehabilitado con autorización en los últimos cinco años vende, por tanto, un inmueble con una vinculación de rentas visible. El comprador la ve en el extracto; una modificación legal posterior no le confiere ningún derecho de adaptación.

A partir de cuatro viviendas, la constitución de propiedad horizontal está sujeta a autorización en tiempos de escasez de vivienda. La propiedad debe acreditar que todo el inmueble presenta un nivel adecuado para la propiedad horizontal; el órgano competente lo examina en un plazo de cuatro meses. Quien ofrece un inmueble como «apto para propiedad horizontal» sin tener la autorización vende una expectativa, no una situación jurídica.

Dos afirmaciones muy extendidas no son ciertas. Ya no existe un derecho cantonal de retorno de los arrendatarios tras una rehabilitación: el Tribunal Federal anuló la disposición correspondiente en diciembre de 2022 por ser contraria al derecho federal. Y la ley no establece ninguna prohibición de resolver los contratos para vaciar el inmueble (Leerkündigung): la protección frente a la resolución se rige por el derecho federal. El cantón regula la autorización del proyecto de obra y la renta admisible después, no la resolución en sí.

Basilea-Campo no tiene ley de protección de la vivienda, ni control de alquileres tras una rehabilitación, ni obligación de autorización para la rehabilitación, la reforma, la demolición o la constitución de propiedad horizontal. Para un inmueble arrendado en Binningen rigen, pues, reglas de juego distintas de las de uno en Basilea, siendo por lo demás un inmueble comparable. El derecho federal de arrendamiento rige, naturalmente, por igual en ambos cantones.

Los arrendatarios deben permitir las visitas en la medida en que sean necesarias para la venta. Deben anunciarse con la debida antelación y han de tenerse en cuenta los intereses de los arrendatarios; quedan a salvo la reducción de la renta y la indemnización por daños y perjuicios. La ley no indica un plazo fijo en días: quien lee una cifra, lee una guía práctica, no la ley. Como administradores, tenemos a esta parte a diario al teléfono y sabemos lo que provoca una visita mal anunciada.

Los depósitos de garantía deben constituirse en un banco, en una cuenta a nombre de los arrendatarios; en viviendas, como máximo tres mensualidades de renta. Se liberan con el consentimiento de ambas partes, sobre la base de un requerimiento de pago firme o de una sentencia, o a favor de los arrendatarios si el arrendador no ha hecho valer judicialmente ninguna pretensión un año después de finalizado el arrendamiento. Y, lo que importa al comprador: en Basilea-Ciudad rige actualmente la obligación de formulario para la renta inicial; todo nuevo arrendamiento requiere el formulario cantonal con indicación de la renta anterior, impugnable en un plazo de 30 días.