El piso en propiedad: lo que compra sin verlo

Qué es la propiedad horizontal (Stockwerkeigentum)

Usted no compra una parte separada del edificio. Pasa a ser copropietario de todo el inmueble y recibe el derecho exclusivo de usar su piso y de acondicionarlo por dentro. La ley lo llama derecho privativo (Sonderrecht). El tejado, la fachada, la escalera, la calefacción y el jardín pertenecen a todos en común.

La cuota de valor (Wertquote) indica qué tamaño tiene su parte en el conjunto. Por regla general, de ella dependen sus costes y, a menudo, también el peso de su voto.

Cuatro documentos que debe leer antes de comprar

El reglamento. Regula lo que usted puede hacer: animales domésticos, reformas, alquiler, uso como oficina. Y cómo se reparten los costes.

Las actas de las tres últimas juntas. Aquí consta sobre qué se discute y qué se ha acordado. Los acuerdos de la comunidad valen también para usted como nueva propietaria o nuevo propietario. Si se ha acordado una rehabilitación de la fachada, usted también paga.

Las cuentas anuales y el presupuesto. En ellos ve lo que el piso cuesta realmente al año: calefacción, conserje, administración, seguro, mantenimiento.

El estado del fondo de renovación (Erneuerungsfonds). La ley no obliga a tener un fondo. Si existe y cuánto hay en él lo decide cada comunidad. Un fondo vacío en un edificio de treinta años significa: la próxima gran factura le llega directamente a usted.

Dos cosas que los compradores suelen pasar por alto

Cuotas pendientes. Si el vendedor aún debe cuotas a la comunidad, esta puede hacer inscribir un derecho de garantía sobre el piso por los tres últimos años. Pida a la administración una confirmación de que no hay nada pendiente.

Derechos de uso exclusivo (Sondernutzungsrechte). La terraza de jardín o la plaza de aparcamiento a menudo no forman parte del piso, sino que son un derecho de uso sobre suelo común. Compruebe dónde consta: en el reglamento o en el registro de la propiedad (Grundbuch).

Por qué lo sabemos con precisión

Madiba administra comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal. Asistimos a las juntas, llevamos las cuentas y conocemos la diferencia entre una comunidad que planifica con antelación y otra que vive de daño en daño. Dieter Ruf lee la documentación con usted y le dice lo que ve.

Base legal: art. 712a y ss. del Código Civil suizo (ZGB) (propiedad horizontal), art. 712i ZGB (derecho de garantía de la comunidad), art. 649a ZGB (efectos frente a los sucesores en el derecho)