Qué documentos necesita

El extracto completo del registro de la propiedad (Grundbuch) es la base de todo. Además de la propiedad y el título de adquisición, muestra las servidumbres, las cargas reales, las anotaciones preventivas (Vormerkungen), las menciones (Anmerkungen) y los derechos de garantía inmobiliaria (Grundpfandrechte). El extracto público lo obtiene cualquier persona; para el completo hace falta un interés legítimo: como propietaria, apoderado, heredero, usufructuario o como administración con contrato.

En Basilea-Ciudad se solicita a la Oficina del Registro de la Propiedad y del Catastro (Grundbuch- und Vermessungsamt). Un extracto certificado cuesta 30 francos por parcela y, según indica la oficina, se remite por regla general en un plazo de dos a tres días laborables. En Basilea-Campo es competente la oficina del registro de la propiedad de la Administración de Derecho Civil (Zivilrechtsverwaltung) en Arlesheim: una sola oficina para todo el cantón, no varios distritos.

La Ordenanza del registro de la propiedad (Grundbuchverordnung) exige para la solicitud de inscripción, de cada persona interviniente, apellido, nombres, fecha de nacimiento, sexo, domicilio y lugar de origen (Heimatort) o nacionalidad, además de una copia del pasaporte o del documento de identidad y un justificante del número AHV. En las personas jurídicas se añaden la razón social, la sede, la forma jurídica y el UID, con extracto del registro mercantil y copias de los documentos de identidad de las personas con poder de firma. Suena a formalidad, pero paraliza las operaciones cuando falta.

En los dos cantones de Basilea existe un monopolio de seguro: todos los edificios deben asegurarse en el organismo cantonal y no pueden asegurarse por otra vía para ese fin. Para cada edificio existe, pues, necesariamente un valor asegurado fijado oficialmente, y la documentación correspondiente debe formar parte del expediente de venta. En Basilea-Campo conviene mirar dos veces: adquirente y enajenante responden solidariamente ante el seguro de edificios de las primas pendientes, y para ello existe un derecho de garantía inmobiliaria legal sin inscripción en el registro de la propiedad.

El acto constitutivo y el reglamento, las cuentas anuales con el presupuesto y la distribución de gastos, las actas de las juntas de propietarios y el estado del fondo de renovación. El acto constitutivo, las cuentas anuales, la distribución de gastos y las actas están previstos por la ley; el reglamento y el fondo de renovación son habituales, pero no obligatorios. La ley no establece la obligación de presentarlos al comprador. Quien, aun así, los tiene preparados acorta considerablemente el examen por parte del comprador y de su banco.

Los contratos de arrendamiento en original, no resumidos: definen la situación jurídica en la que se subroga el comprador. A ello se añaden los justificantes de los depósitos de garantía: en viviendas, como máximo tres mensualidades de renta, depositadas en una cuenta a nombre de la parte arrendataria. Los depósitos mal gestionados son una fuente de responsabilidad. El cuadro de arrendamientos (Mieterspiegel) y las liquidaciones de gastos accesorios no los exige ninguna ley, pero sí todo comprador serio.

Para Basilea-Ciudad, la oficina del registro de la propiedad indica que una operación registral dura normalmente entre cuatro y ocho semanas aproximadamente. Para el orden de tramitación son determinantes el día y la hora de presentación. Si hay defectos, la operación se aplaza; si son graves, se rechaza. Una razón más para tener la documentación completa antes de que la cosa vaya en serio.

No existe una lista oficial de documentos de las notarías para la compraventa de una finca, ni en Basilea-Ciudad ni en Basilea-Campo. Lo que aquí figura se ha elaborado a partir de las disposiciones generales, no lo ha fijado ninguna notaría. Y qué documentos del inmueble exige el banco que financia no está regulado en ninguna parte y varía de una entidad a otra. Lo que necesitamos concretamente para su inmueble se lo decimos en la primera conversación.