Impuestos en la venta de inmuebles en Basilea

No se grava el precio de venta, sino la ganancia: lo que usted obtiene, menos lo que el inmueble le ha costado. Entre los costes computables figuran el precio de adquisición, los gastos de adquisición y los gastos que aumentan el valor: reformas y mejoras permanentes, pero no el mantenimiento ordinario, que se deduce en el impuesto sobre la renta.

Los dos cantones de Basilea aplican el sistema monista: el impuesto grava las ganancias del patrimonio privado y del patrimonio empresarial, tanto de personas físicas como jurídicas. El deudor es en cada caso la parte vendedora.

Basilea-Ciudad aplica un tipo que depende del periodo de tenencia. Empieza en el 60 por ciento de la ganancia y baja cada año, hasta situarse de manera uniforme en el 12 por ciento a partir del 25.º año de tenencia. Para los inmuebles habitados de forma permanente y exclusiva por el propio propietario empieza en el 30 por ciento. En los inmuebles no habitados por el propietario, el tipo se reduce además en función de la proporción de inversiones que aumentan el valor, hasta el 30 por ciento.

El tipo baja cada año de forma escalonada; la tabla muestra valores de referencia. Llama la atención el punto en el que convergen las dos columnas: a partir del 15.º año de tenencia ya no hay ventaja por uso propio. Quien conserva el inmueble mucho tiempo paga lo mismo, haya vivido en él o no.

Las ganancias inferiores a 500 francos quedan exentas. El impuesto vence 90 días después de la transmisión de la propiedad. En Basilea-Ciudad solo existe un derecho de prenda legal en garantía del impuesto si la parte vendedora tiene su domicilio o su sede en el extranjero en el momento de la transmisión.

Basilea-Campo lo hace al revés. El tipo no depende de la duración, sino de la ganancia: empieza en el 3 por ciento y aumenta progresivamente, hasta situarse en el 25 por ciento a partir de 120 000 francos de ganancia. No existe una reducción del tipo por un periodo de tenencia largo; pero en los inmuebles habitados por el propietario, la ganancia imponible se reduce, después del 20.º año de tenencia, en 5000 francos por año de uso propio, con un máximo de 50 000 francos.

A cambio hay un recargo en sentido contrario: si la ganancia se produce dentro de un plazo de cinco años, el impuesto se incrementa en un uno y dos tercios por ciento por cada mes en que el periodo de tenencia sea más corto. Quien vende a los dos años paga, pues, sensiblemente más que quien vende a los seis.

Dos particularidades alivian a los propietarios de larga duración. Si la adquisición se remonta a más de veinte años, se considera precio de adquisición el valor venal de hace veinte años, salvo que pueda acreditarse uno superior. Y los costes de adquisición e inversión se actualizan según la variación del valor del dinero desde la adquisición; para las ganancias posteriores a 1991, en la mitad. Basilea-Ciudad no conoce una corrección por inflación de este tipo.

Importante para ambas partes: en Basilea-Campo existe, para los impuestos inmobiliarios, un derecho de garantía inmobiliaria legal que tiene prioridad sobre todas las cargas de derecho privado. La finca responde del impuesto de la parte vendedora; la adquirente comparte, por tanto, el riesgo de cobro. Esto debe tratarse en toda negociación de un contrato de compraventa.

En Basilea-Ciudad asciende al 3 por ciento y, en principio, lo adeuda la parte adquirente. Si alguien adquiere un inmueble que habita él mismo de forma exclusiva durante al menos seis años, se reduce a la mitad, al 1,5 por ciento, y en ese caso el sujeto pasivo es, según la ley, la parte vendedora. Es fácil pasarlo por alto.

En Basilea-Campo, cada parte paga el 1,25 por ciento del precio de compra. Quien, como comprador, se instala él mismo de forma exclusiva y permanente queda totalmente exento; la parte vendedora, solo si ha habitado ella misma el inmueble y, por regla general en un plazo de dos años, invierte el producto en un inmueble de sustitución con el mismo uso en Suiza.

En ambos cantones están exentas, entre otras, las transmisiones en el marco de una partición hereditaria, entre cónyuges y con motivo de una liquidación del régimen económico matrimonial.

Aquí está la mayor diferencia estructural. Basilea-Ciudad calcula en función del valor: la tasa notarial por la transmisión de la propiedad es del 0,25 por ciento hasta dos millones y por encima desciende de forma escalonada; la tasa del registro de la propiedad (Grundbuch) es del uno por mil. Basilea-Campo calcula con independencia del precio de compra: la notaría, según el tiempo empleado, dentro de un margen de 800 a 2500 francos; el registro de la propiedad, con un importe fijo.

En la práctica eso significa: para un inmueble de dos millones, las tasas en Basilea-Ciudad se mueven en la parte alta de las cuatro cifras; en Basilea-Campo, en una fracción de ello. Quién soporta las tasas lo regula en Basilea-Campo el reglamento de tasas: la mitad cada parte, salvo que el contrato disponga otra cosa. En Basilea-Ciudad no existe una regla legal de reparto; allí, la mitad cada uno es práctica contractual, no precepto. Es negociable.

En ambos cantones, el impuesto sobre las ganancias inmobiliarias no se recauda, sino que se aplaza, cuando la propiedad se transmite por sucesión, por anticipo de herencia o por donación, y en los cambios de propiedad entre cónyuges relacionados con el régimen económico matrimonial o para satisfacer pretensiones derivadas del divorcio, siempre que ambos estén de acuerdo.

El motivo de aplazamiento más importante en la práctica es la adquisición de sustitución (Ersatzbeschaffung): quien vende un inmueble habitado por él mismo de forma permanente y exclusiva e invierte el producto en un inmueble de sustitución con el mismo uso en Suiza no paga por el momento. En Basilea-Ciudad rige para ello un plazo de dos años antes o después de la venta; es determinante la inscripción en el registro de la propiedad.

Aplazamiento no es exención. La ganancia aplazada reduce los costes de inversión del inmueble de sustitución y se devenga en la siguiente venta. Y las condiciones son estrictas: uso propio significa domicilio fiscal, el alquiler y las segundas residencias no cuentan, y debe reinvertirse más que los costes de inversión anteriores.

Le decimos pronto dónde resulta relevante la cuestión fiscal en su caso, qué justificantes debería reunir y qué gastos de venta son computables; la comisión de intermediación es uno de ellos, acreditada mediante factura y justificante de pago. No calculamos su impuesto ni facilitamos información fiscal: para eso son competentes las administraciones tributarias cantonales y su asesor fiduciario. Una información errónea por nuestra parte saldría más cara que una llamada telefónica a ellos.

Todos los datos conforme a las recopilaciones oficiales de legislación de ambos cantones, a noviembre de 2026. Los tipos impositivos cambian: los tipos de Basilea rigen en esta forma desde el 1 de enero de 2023. Lo determinante es siempre el texto de la ley, no esta página.