Hipoteca y fondos propios: cómo calcula el banco

Las tres reglas

1. Una quinta parte la aporta usted. Los bancos suelen financiar la vivienda de uso propio hasta el 80 por ciento. El 20 por ciento restante son sus fondos propios. Al menos la mitad de ellos, es decir, el 10 por ciento del valor de referencia del préstamo, no puede proceder de la caja de pensiones (Pensionskasse), ni como retirada anticipada ni como pignoración. Los ahorros, los valores, el pilar 3a y las donaciones cuentan como fondos propios «duros» de este tipo.

2. Los costes no pueden superar un tercio de sus ingresos brutos. Para ello, el banco no calcula con el tipo de interés actual, sino con un tipo teórico que suele ser del 5 por ciento. A esto se suman unos gastos accesorios de alrededor del 1 por ciento del valor del inmueble y la amortización. Este cálculo se llama capacidad de carga financiera (Tragbarkeit). Los valores exactos los fija cada banco.

3. Una parte se devuelve, el resto se mantiene. En un plazo de 15 años, y a más tardar hasta la jubilación, la hipoteca debe bajar a dos tercios del valor. El resto puede mantenerse mientras se cumpla la capacidad de carga financiera. La devolución puede hacerse de forma directa o indirecta, a través del pilar 3a.

Un ejemplo de cálculo

Esta es la cuenta del banco, no su carga real. Lo que usted paga de verdad depende del tipo de interés que acuerde con el banco.

Si el precio está por encima de la tasación

El banco financia sobre el más bajo de dos valores: el precio de compra o su propia tasación. Si usted paga más de lo que el banco valora el inmueble, asume la diferencia íntegramente con fondos propios, y además sin dinero de la caja de pensiones.

Dinero de la caja de pensiones

Puede retirar o pignorar el haber de la caja de pensiones para una vivienda de uso propio.

• Importe mínimo de una retirada anticipada: 20.000 CHF, posible cada cinco años
• A partir de los 50 años, el importe está limitado
• La retirada tributa como prestación de capital, por separado del resto de los ingresos
• En el registro de la propiedad (Grundbuch) se anota una restricción de enajenación; en caso de venta, el dinero vuelve a la previsión, salvo que usted compre de nuevo una vivienda de uso propio en el plazo de dos años
• La esposa o el esposo debe dar su consentimiento por escrito

Importante para los recién llegados: el haber de la caja de pensiones se acumula a lo largo de los años. Quien trabaja en Suiza desde hace poco hará mejor en planificar los fondos propios con otras fuentes.

Fijo o variable

Hipoteca a tipo fijo: el interés está garantizado durante un plazo fijo, normalmente de dos a diez años. Sabe lo que paga, pero queda vinculado.

Hipoteca SARON: el interés sigue al mercado monetario y cambia continuamente. A cambio, usted asume el riesgo de tipo de interés.

La hipoteca puede dividirse en varios tramos con plazos distintos.

Impuestos: lo que rige hasta 2028 y lo que rige a partir de 2029

Hasta 2028 inclusive, usted tributa como propietario por el valor locativo (Eigenmietwert), un ingreso ficticio por vivir en su propia casa. A cambio, deduce los intereses hipotecarios y el mantenimiento.

A partir del 1 de enero de 2029, el valor locativo desaparece. El pueblo aprobó el cambio de sistema el 28 de septiembre de 2025. Para la vivienda propia de uso propio se suprimen al mismo tiempo las deducciones por mantenimiento y, en principio, por intereses de deudas. Los intereses de deudas solo siguen siendo deducibles de forma proporcional si usted posee además inmuebles alquilados. Los cantones pueden mantener temporalmente deducciones por rehabilitaciones energéticas. Quien compra por primera vez una vivienda en propiedad en Suiza puede aplicar durante diez años una deducción de intereses decreciente: en el primer año, como máximo 10.000 CHF para matrimonios y 5.000 CHF para personas solas.

Lo que esto significa para usted: en el futuro, una hipoteca elevada compensará menos fiscalmente. Háblelo con su asesoría fiscal antes de fijar la financiación.

Qué hacemos y qué no

No somos un banco ni intermediamos hipotecas. Pero Dieter Ruf le dice si el precio de un inmueble se corresponde con lo que un banco lo tasará. Eso le ahorra la sorpresa del apartado anterior.

Fuentes: FINMA, reconocimiento de la autorregulación, vigente desde el 1/1/2025 · Oficina Federal de Seguros Sociales (BSV), fomento de la vivienda en propiedad con fondos de la previsión profesional · Consejo Federal, entrada en vigor del cambio de sistema el 1/1/2029 · Departamento Federal de Finanzas (EFD), ficha informativa sobre la regulación de los intereses de deudas