Cuánto vale su inmueble

Quizá ya tenga una cifra: de una calculadora en línea, del banco o de una conversación en el vecindario. Es un punto de partida razonable y con gusto empezamos por ahí. Casi todas estas estimaciones trabajan con el mismo método: comparan sus datos con transacciones de inmuebles similares. Para un piso en propiedad corriente en una ubicación habitual, el resultado es aceptable.

Lo que una cifra así no puede ofrecer lo dicen sus propios proveedores. UBS escribe que la estimación hedónica puede «desviarse hasta un 20 % del valor de mercado real». El comparador Moneyland indica el mismo margen. Comparis califica su propio resultado de «valor orientativo en línea» y señala que para un precio de venta fiable hace falta ver el inmueble in situ. No es una crítica a las calculadoras: están hechas para una primera orientación, y la proporcionan.

Pero a una cifra no se le nota lo bien que acierta en el caso concreto. Un estudio de la Hochschule für Wirtschaft Zürich lo ha comprobado con unas 280 000 transacciones suizas: con el modelo hedónico, alrededor del 37 por ciento de los valores estimados se sitúa dentro de un margen del diez por ciento del precio realmente pagado, y algo más de un tercio se desvía en más de un veinte por ciento. En un inmueble de un millón y medio, el veinte por ciento son trescientos mil francos. Por eso, después de la cifra viene la visita in situ, y no en su lugar.

«El valor» de un inmueble no es una cifra única. En la práctica de la valoración se distinguen varios tipos de valor: valor real, valor de rendimiento, valor residual, valor venal y estimación del precio de mercado. Cuál es el adecuado depende de para qué necesite usted la valoración: una venta exige una respuesta distinta de una partición hereditaria, y una financiación, distinta de una cuestión fiscal.

Para una venta cuenta el valor venal (Verkehrswert): el precio que previsiblemente puede obtenerse en el mercado. En una vivienda unifamiliar o un piso en propiedad lo basamos en precios comparables y lo contrastamos con el valor real, es decir, con el valor del terreno y del edificio en su estado actual. En un inmueble de rendimiento prima el valor de rendimiento: lo que las rentas aportan a largo plazo. Usted recibe una horquilla y una recomendación de precio de oferta, motivadas. Por eso al principio está la pregunta de qué se propone usted, y no rellenar un formulario.

Una valoración demasiado alta quizá gane un mandato, pero a usted le cuesta meses en el mercado y, al final, dinero. Una demasiado baja vende rápido y por debajo de su valor. Le decimos cómo llegamos a nuestra valoración, para que pueda juzgarla en lugar de tener que creerla.