Vender un inmueble que necesita rehabilitación

La decisión errónea y cara más frecuente es invertir dinero en el baño y la cocina poco antes de la venta. Lo que un comprador quiere hacer de otra manera no se lo paga. Lo sensato es lo contrario: revelar lo que está pendiente, respaldarlo con cifras y fijar el precio en consecuencia. Lo que de todos modos va a salir a la luz debe estar antes sobre la mesa.

En Basilea-Ciudad, al sustituir el generador de calor hay que pasar a energías renovables, en la medida en que sea técnicamente posible y no suponga costes adicionales. Si, pese a ello, se sustituye o se vuelve a instalar un sistema fósil, deben adoptarse medidas de eficiencia en la envolvente del edificio o en las instalaciones técnicas, y la instalación está sujeta a comunicación obligatoria.

En Basilea-Campo rige desde el 1 de enero de 2026 una nueva regla: al sustituir la caldera o el quemador de un generador de calor de más de 15 años debe instalarse un sistema basado en energías renovables, en la medida en que sea técnicamente posible y económicamente rentable a lo largo de su vida útil. Las excepciones requieren una solicitud motivada. Para los inmuebles con una calefacción antigua de gasóleo o de gas, este es el punto en el que cambian las cuentas de un comprador.

Ni Basilea-Ciudad ni Basilea-Campo exigen un certificado energético del edificio en la venta. En Basilea-Ciudad, para las construcciones con una calefacción fósil de más de 15 años debe elaborarse un GEAK con informe de medidas; pero lo que lo desencadena es la antigüedad de la calefacción, no la transmisión de la propiedad. En Basilea-Campo no existe obligación alguna de GEAK. De forma voluntaria, un certificado puede ser útil de todos modos: convierte un difuso «habría que hacerlo algún día» en una cifra.

En los inmuebles arrendados con más de tres viviendas, toda rehabilitación que vaya más allá del mantenimiento ordinario simple está sujeta a comunicación o a autorización, y lo que de ella puede repercutirse en las rentas está limitado. Para un comprador eso significa: en Basilea-Ciudad, el potencial de rehabilitación no puede calcularse libremente. Quien lo pasa por alto en la conversación de venta pierde al comprador más tarde, en la fase de examen.

La demolición de edificios destinados principalmente a vivienda está sujeta a autorización en Basilea-Ciudad. Una autorización excepcional presupone que la nueva construcción de sustitución comprenda claramente más espacio de vivienda —al menos un 20 por ciento más si se cumplen íntegramente los criterios ecológicos y si no es posible, o no tiene sentido desde el punto de vista ecológico, añadir plantas; en otro caso, al menos un 40 por ciento— y que la financiación esté asegurada. En tiempos de escasez de vivienda se aplican además las exigencias de la protección de la vivienda. También es posible una autorización cuando el espacio de vivienda no puede conservarse con un gasto razonable. Pero entonces rige una reserva importante: no cuando ese gasto se debe a un abandono manifiesto del mantenimiento. Dejar que el edificio se deteriore no es un camino hacia la autorización de demolición.

Hacer algo nuevo a partir de lo existente es lo que hacemos desde hace décadas: en el recinto Warteck (Warteck-Areal), en los edificios de viviendas de la Hammerstrasse, en Stücki. Conocemos el lado de las autorizaciones y el lado de la gestión posterior, y podemos explicar a un comprador lo que es realista hacer con un inmueble.