Vender un inmueble heredado

Con el fallecimiento, la herencia pasa en su conjunto a los herederos por ministerio de la ley; la propiedad y los derechos reales limitados cambian de titular sin más. Pero los herederos solo pueden disponer de una finca cuando la sucesión está inscrita en el registro de la propiedad. Ese es el primer paso, y no puede saltarse.

Para la inscripción hace falta un certificado de herederos (Erbenbescheinigung), que en Basilea-Ciudad expide la Oficina de Sucesiones (Erbschaftsamt), o un acta notarial de sucesión (Erbgangsbeurkundung), además de la solicitud de inscripción en el registro, el valor de inventario o el valor fiscal y copias de los documentos de identidad. Para solicitar la inscripción de la sucesión basta una sola persona heredera; para la posterior partición hereditaria deben solicitarla todas conjuntamente.

Hasta la partición, los herederos son propietarios en mano común y disponen conjuntamente de los derechos de la herencia. Para la venta, eso significa unanimidad. Una sola persona no puede vender, y tampoco puede enajenar por sí sola su parte del inmueble.

Si alguien bloquea, hay vías. Todo coheredero puede exigir la partición en cualquier momento. Si un inmueble no puede dividirse de forma razonable y los herederos no se ponen de acuerdo sobre a quién se adjudica, debe venderse y repartirse el producto; a petición de un heredero, mediante subasta. Y, a instancia de un coheredero, la autoridad puede designar un representante de los herederos.

Las fincas deben imputarse a los herederos por el valor venal que tengan en el momento de la partición: no por el valor fiscal ni por el valor en el momento del fallecimiento. Si los herederos no logran ponerse de acuerdo sobre el valor de imputación, lo estiman peritos designados oficialmente. Precisamente por eso conviene disponer pronto de una valoración razonada: evita la disputa que, de otro modo, acaba en un peritaje.

El contrato de partición, por cierto, solo requiere la forma escrita simple. Lo que debe otorgarse en escritura pública es el contrato de compraventa, no la partición entre los herederos.

La Oficina de Sucesiones de Basilea-Ciudad levanta un inventario en cada fallecimiento de una persona domiciliada aquí, y también cuando una persona domiciliada fuera deja un inmueble en Basilea. Sobre el tiempo necesario, la propia oficina escribe: hasta que el inventario esté elaborado pueden transcurrir algunos meses, y hasta que una sucesión quede resuelta pasan algunos meses o incluso un año, y más en casos complicados. A ello se suman, para la inscripción en el registro de la propiedad, otras cuatro a ocho semanas aproximadamente.

Ninguna fuente oficial indica una duración total, y nosotros no nos la inventamos. Pero el orden está fijado: inventario, después certificado de herederos, después inscripción de la sucesión, y solo entonces puede venderse el inmueble. Quien lo sabe pronto planifica de otra manera.

Tiene solución, pero lleva tiempo. Los poderes se admiten en el procedimiento registral, y el apoderamiento puede otorgarse en el propio contrato de partición hereditaria. Las firmas procedentes del extranjero deben, según el país de destino, legalizarse y llevar una apostilla o ser legalizadas por vía consular. En Basilea-Ciudad, una legalización cuesta 15 francos y una apostilla, 20.

El grado de legalización que exige la oficina del registro de la propiedad para un poder otorgado en el extranjero depende del caso concreto; lo aclaramos de antemano, en lugar de descubrirlo el día de la escritura. Sobre las consecuencias fiscales para los herederos domiciliados en el extranjero no nos pronunciamos; eso corresponde a un asesoramiento fiscal o jurídico.

La transmisión por sucesión no da lugar al impuesto sobre las ganancias inmobiliarias (Grundstückgewinnsteuer): se aplaza, no se condona, y se devenga en la venta posterior. Las transmisiones en el marco de una partición hereditaria están exentas del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Handänderungssteuer) en los dos cantones de Basilea. En Basilea-Ciudad, los cónyuges y los descendientes están exentos del impuesto de sucesiones; los descendientes, desde 2003.

No mediamos entre herederos ni asumimos mediaciones. Si la controversia es de naturaleza jurídica, corresponde a una abogada o a un notario. Nuestra tarea es el inmueble: valorarlo con rigor, venderlo con rigor y hacer comprensible para todos los implicados cómo se forma el precio. Eso no resuelve ninguna disputa, pero le quita el fundamento que nace de niveles de información distintos.