Vendere un immobile locato

Se Lei vende un immobile locato, il rapporto di locazione passa con la proprietà alla parte acquirente. I conduttori conservano i loro contratti, senza dover dare il consenso e senza che se ne concludano di nuovi. L'acquirente subentra in ciò che Lei ha firmato — motivo per cui i contratti di locazione in originale sono tra i documenti di vendita più importanti.

Il nuovo proprietario assume i contratti con i loro termini e può dare la disdetta ordinaria come ogni locatore. Anticipatamente, cioè senza riguardo alla durata e ai termini contrattuali, per i locali d'abitazione e commerciali può dare la disdetta soltanto in caso di urgente bisogno personale, per sé, per stretti parenti o affini, e precisamente con il termine legale per la prossima scadenza legale. Per le abitazioni sono tre mesi. I vizi di forma rendono nulla la disdetta, questa può comunque essere contestata, e una locazione di locali d'abitazione può essere protratta fino a quattro anni.

Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto il contratto avrebbe consentito a Lei, non risponde lui, ma Lei verso i conduttori per il danno che ne deriva. Non è un dettaglio: è il motivo per rivelare all'acquirente tutti i contenuti contrattuali — durate determinate, rinunce alla disdetta, locazioni annotate nel registro fondiario.

Né nella vendita ordinaria né nella trasformazione in proprietà per piani i conduttori hanno per legge un diritto di prelazione. Nemmeno i comproprietari per piani ne hanno uno nei confronti di terzi, finché non sia stato convenuto nell'atto costitutivo o in seguito e annotato nel registro fondiario. Un diritto di prelazione contrattuale a prezzo prestabilito richiede l'atto pubblico, uno senza determinazione del prezzo soltanto la forma scritta. Nell'estratto del registro fondiario figura solo se è stato annotato; gli accordi non annotati vanno cercati nei contratti di locazione.

Dalla votazione popolare del 2021 Basilea Città conosce una protezione degli alloggi che si applica finché vi è penuria di alloggi — definita per legge come un tasso di abitazioni vuote pari o inferiore all'1,5 per cento. Con lo 0,78 per cento più recente, è attiva. L'ordinanza sulla protezione degli alloggi (Wohnraumschutzverordnung) è stata riveduta in modo ampio con effetto dal 1° novembre 2025; le descrizioni degli anni precedenti sono in parte superate.

Sono compresi gli alloggi in locazione esistenti in immobili con più di tre abitazioni che possono essere locate per più di tre mesi. Sono esclusi gli immobili con tre o meno abitazioni locate nonché le abitazioni di lusso e le case unifamiliari con sei o più locali abitabili. Tra tre e quattro abitazioni esatte la situazione giuridica si ribalta — nella vendita è una delle prime domande.

La vendita in sé non richiede alcuna autorizzazione secondo la protezione degli alloggi. Devono essere autorizzati i progetti edilizi e la costituzione della proprietà per piani, non il trapasso di proprietà. Decisivo è ciò che l'acquirente intende fare dopo.

Chi risana oltre la semplice manutenzione ordinaria deve annunciarlo o farlo autorizzare: senza aumento della pigione basta un annuncio, con aumento occorre un'autorizzazione. Sono considerati semplice manutenzione gli investimenti fino a 5000 franchi per abitazione e anno civile, purché non sia fatto valere alcun aumento della pigione. Nella procedura semplificata gli aumenti trasferibili sono limitati: da 0 a 80 franchi al mese per uno o due locali, da 0 a 120 per tre, da 0 a 160 a partire da quattro locali.

E per il calcolo vale, dalla revisione, la regola secondo cui degli investimenti depurati di norma solo il 40 per cento è considerato tale da aumentare il valore. Risanare è comunque permesso — solo che si può trasferire sulle pigioni meno di quanto presuma più di un calcolatore d'investimento.

Se si è risanato, trasformato o sostituito con autorizzazione, le pigioni sottostanno per cinque anni a un controllo ufficiale — e questo viene menzionato nel registro fondiario. Chi ha risanato con autorizzazione negli ultimi cinque anni vende quindi un immobile con un vincolo visibile sulle pigioni. L'acquirente lo vede nell'estratto; una successiva modifica di legge non gli conferisce alcun diritto all'adeguamento.

A partire da quattro abitazioni, in tempi di penuria di alloggi la costituzione della proprietà per piani è soggetta ad autorizzazione. I proprietari devono dimostrare che l'intero immobile presenta uno standard adeguato alla proprietà per piani; il servizio competente esamina entro quattro mesi. Chi offre un immobile come «idoneo alla proprietà per piani» senza avere l'autorizzazione vende un'aspettativa, non una situazione giuridica.

Due descrizioni diffuse non sono corrette. Un diritto cantonale di ritorno dei conduttori dopo un risanamento non esiste più — nel dicembre 2022 il Tribunale federale ha annullato la relativa disposizione in quanto contraria al diritto federale. E la legge non conosce un divieto di disdetta per svuotare l'immobile (Leerkündigung): la protezione dalle disdette è retta dal diritto federale. Il Cantone governa l'autorizzazione del progetto edilizio e la pigione ammessa in seguito, non la disdetta stessa.

Basilea Campagna non ha una legge sulla protezione degli alloggi, né un controllo delle pigioni dopo il risanamento, né un obbligo di autorizzazione per risanamento, trasformazione, demolizione o costituzione della proprietà per piani. Per un immobile locato a Binningen valgono quindi regole diverse che per uno a Basilea — a parità di oggetto. Il diritto federale della locazione vale naturalmente allo stesso modo in entrambi i Cantoni.

I conduttori devono consentire le visite, per quanto siano necessarie alla vendita. Vanno annunciate tempestivamente, e si deve tener conto degli interessi dei conduttori; restano riservati la riduzione della pigione e il risarcimento dei danni. La legge non indica un termine fisso in giorni — chi legge una cifra legge una guida, non la legge. Come amministrazione abbiamo questa parte ogni giorno al telefono e sappiamo che cosa provoca una visita annunciata male.

I depositi di garanzia vanno collocati presso una banca su un conto intestato ai conduttori, per i locali d'abitazione al massimo tre pigioni mensili. Lo svincolo avviene con il consenso di entrambe le parti, sulla base di un precetto esecutivo passato in giudicato o di una sentenza, oppure a favore dei conduttori se il locatore, un anno dopo la fine della locazione, non ha fatto valere giudizialmente alcuna pretesa. E, importante per l'acquirente: a Basilea Città vige attualmente l'obbligo del modulo per la pigione iniziale — ogni nuova locazione richiede il modulo cantonale con l'indicazione della pigione precedente, contestabile entro 30 giorni.