Imposte nella vendita immobiliare a Basilea

Non è tassato il prezzo di vendita, ma l'utile: ciò che Lei ricava, dedotto ciò che l'immobile Le è costato. Tra i costi computabili rientrano il prezzo d'acquisto, le spese d'acquisto e le spese che aumentano il valore — trasformazioni e migliorie durevoli, non però la manutenzione ordinaria, che si deduce nell'imposta sul reddito.

Entrambi i Cantoni di Basilea conoscono il sistema monistico: l'imposta colpisce gli utili della sostanza privata e di quella commerciale, per le persone fisiche come per quelle giuridiche. Debitrice è in ogni caso la parte venditrice.

Basilea Città calcola con un'aliquota che dipende dalla durata del possesso. Inizia al 60 per cento dell'utile e scende ogni anno, fino ad ammontare uniformemente al 12 per cento dal 25° anno di possesso. Per gli immobili adibiti durevolmente ed esclusivamente a uso proprio inizia al 30 per cento. Per gli immobili non adibiti a uso proprio l'aliquota si riduce inoltre in funzione della quota di investimenti che aumentano il valore, fino al 30 per cento.

L'aliquota scende ogni anno per scatti; la tabella mostra valori di riferimento. Degno di nota è il punto in cui le due colonne si incontrano: dal 15° anno di possesso non c'è più alcun vantaggio per l'uso proprio. Chi tiene a lungo paga lo stesso, che vi abbia abitato personalmente o no.

Gli utili inferiori a 500 franchi restano esenti da imposta. L'imposta scade 90 giorni dopo il trasferimento della proprietà. Un'ipoteca legale a garanzia dell'imposta esiste a Basilea Città solo se la parte venditrice, al momento del trasferimento, ha domicilio o sede all'estero.

Basilea Campagna fa il contrario. L'aliquota non dipende dalla durata, ma dall'utile: inizia al 3 per cento e sale progressivamente, fino a situarsi al 25 per cento a partire da 120 000 franchi di utile. Non esiste una riduzione dell'aliquota per una lunga durata del possesso; per gli immobili adibiti a uso proprio, tuttavia, l'utile imponibile si riduce dopo il 20° anno di possesso di 5000 franchi per anno di uso proprio, al massimo di 50 000 franchi.

In compenso c'è un supplemento nell'altra direzione: se l'utile è conseguito entro cinque anni, l'imposta aumenta dell'uno e due terzi per cento per ogni mese di cui la durata del possesso è più breve. Chi vende dopo due anni paga dunque sensibilmente più di chi vende dopo sei.

Due particolarità sgravano i proprietari di lunga data. Se l'acquisto risale a più di vent'anni prima, vale come prezzo d'acquisto il valore venale di vent'anni prima, sempre che non ne sia dimostrabile uno superiore. E i costi d'investimento vengono convertiti in base alla variazione del valore del denaro dall'acquisto — per gli utili dopo il 1991 per metà. Basilea Città non conosce un simile adeguamento al rincaro.

Importante per entrambe le parti: per le imposte immobiliari esiste a Basilea Campagna un'ipoteca legale che prevale su tutti gli oneri di diritto privato. Il fondo risponde dell'imposta della parte venditrice — quella acquirente sopporta dunque anch'essa il rischio d'incasso. Questo va trattato in ogni negoziazione del contratto di compravendita.

A Basilea Città ammonta al 3 per cento ed è dovuta in linea di principio dalla parte acquirente. Se qualcuno acquista un immobile che abita esclusivamente in proprio per almeno sei anni, si dimezza all'1,5 per cento — e in questo caso, secondo la legge, è assoggettata la parte venditrice. È facile non accorgersene.

A Basilea Campagna entrambe le parti pagano ciascuna l'1,25 per cento del prezzo di compravendita. Chi, come acquirente, vi si trasferisce personalmente in modo esclusivo e durevole è interamente esente; la parte venditrice solo se vi ha abitato personalmente e investe il ricavato, di regola entro due anni, in un immobile sostitutivo in Svizzera adibito allo stesso uso.

In entrambi i Cantoni sono esenti, tra l'altro, i trapassi di proprietà nell'ambito di una divisione ereditaria, tra coniugi e nel corso di una liquidazione del regime dei beni.

Qui sta la maggiore differenza strutturale. Basilea Città calcola in funzione del valore: l'emolumento notarile per il trasferimento della proprietà ammonta allo 0,25 per cento fino a due milioni e oltre scende per scaglioni, l'emolumento di registro fondiario è dell'uno per mille. Basilea Campagna calcola indipendentemente dal prezzo di compravendita: il notaio secondo il tempo impiegato entro un quadro da 800 a 2500 franchi, il registro fondiario con un importo fisso.

In pratica significa: per un oggetto da due milioni gli emolumenti a Basilea Città si muovono nella fascia alta delle quattro cifre, a Basilea Campagna a una frazione di questo importo. Chi sopporti gli emolumenti lo disciplina a Basilea Campagna l'ordinanza sugli emolumenti — metà ciascuno, sempre che il contratto non dica altro. A Basilea Città non esiste una regola legale di ripartizione; lì la metà ciascuno è prassi contrattuale, non prescrizione. È negoziabile.

In entrambi i Cantoni l'imposta sugli utili immobiliari non è riscossa, bensì differita, se la proprietà passa per successione, anticipo ereditario o donazione, e nei trapassi di proprietà tra coniugi in relazione al regime dei beni o a tacitazione di pretese derivanti dal diritto del divorzio, sempre che entrambi siano d'accordo.

Il motivo di differimento più importante nella pratica quotidiana è l'acquisto sostitutivo: chi vende un immobile adibito durevolmente ed esclusivamente a uso proprio e investe il ricavato in un immobile sostitutivo in Svizzera adibito allo stesso uso, per il momento non paga. A Basilea Città vale a tal fine un termine di due anni prima o dopo la vendita; fa stato l'iscrizione nel registro fondiario.

Differimento non è esenzione. L'utile differito riduce i costi d'investimento dell'immobile sostitutivo e diventa esigibile alla vendita successiva. E le condizioni sono strette: uso proprio significa domicilio fiscale, locazione e abitazioni secondarie non contano, e va reinvestito più dei costi d'investimento precedenti.

Le diciamo per tempo dove la questione fiscale diventa effettivamente rilevante nel Suo caso, quali giustificativi dovrebbe raccogliere e quali spese di vendita sono computabili — la provvigione di mediazione ne fa parte, comprovata da fattura e giustificativo di pagamento. Non calcoliamo la Sua imposta e non forniamo informazioni fiscali: sono competenti le amministrazioni fiscali cantonali e il Suo fiduciario. Un'informazione errata da parte nostra costerebbe più di una telefonata a loro.

Tutte le indicazioni secondo le raccolte ufficiali delle leggi dei due Cantoni, stato novembre 2026. Le aliquote d'imposta cambiano: le aliquote di Basilea Città valgono in questa forma dal 1° gennaio 2023. Fa sempre stato il testo di legge, non questa pagina.