Ipoteca e fondi propri: come calcola la banca

Le tre regole

1. Un quinto lo apporta Lei. Le banche concedono di solito anticipi fino all'80 per cento sulla proprietà abitativa ad uso proprio. Il restante 20 per cento sono i suoi fondi propri. Almeno la metà di essi, ossia il 10 per cento del valore d'anticipo, non può provenire dalla cassa pensioni, né come prelievo anticipato né come costituzione in pegno. Risparmi, titoli, il pilastro 3a e le donazioni contano come fondi propri di questo tipo, detti «duri».

2. I costi non possono superare un terzo del suo reddito lordo. La banca non calcola con il tasso odierno, bensì con un tasso calcolatorio, per lo più del 5 per cento. Si aggiungono spese accessorie pari a circa l'1 per cento del valore dell'immobile e l'ammortamento. Questo calcolo si chiama sostenibilità. I valori esatti li stabilisce ogni banca per conto proprio.

3. Una parte viene rimborsata, il resto rimane. Entro 15 anni, al più tardi fino al pensionamento, l'ipoteca deve scendere a due terzi del valore. Il resto può rimanere finché la sostenibilità è data. Il rimborso può avvenire direttamente o indirettamente tramite il pilastro 3a.

Un esempio di calcolo

Questo è il calcolo della banca, non il suo onere effettivo. Quanto paga realmente dipende dal tasso che concorda con la banca.

Se il prezzo supera la stima

La banca concede l'anticipo sul più basso di due valori: il prezzo d'acquisto o la propria stima. Se Lei paga più di quanto la banca valuta l'oggetto, sopporta la differenza interamente con mezzi propri, e senza denaro della cassa pensioni.

Denaro dalla cassa pensioni

Può prelevare o costituire in pegno l'avere della cassa pensioni per una proprietà abitativa ad uso proprio.

• Importo minimo per un prelievo anticipato: CHF 20'000, possibile ogni cinque anni
• Dai 50 anni d'età l'importo è limitato
• Il prelievo è tassato come prestazione in capitale, separatamente dal resto del reddito
• Nel registro fondiario viene menzionata una restrizione del diritto di alienazione; in caso di vendita il denaro rifluisce nella previdenza, salvo che Lei acquisti di nuovo, entro due anni, una proprietà abitativa ad uso proprio
• La coniuge o il coniuge deve dare il proprio consenso scritto

Importante per chi si è trasferito da poco: l'avere della cassa pensioni si costituisce nel corso degli anni. Chi lavora in Svizzera solo da poco tempo fa meglio a pianificare i fondi propri da altre fonti.

Fissa o variabile

Ipoteca fissa: il tasso è garantito per una durata fissa, tipicamente da due a dieci anni. Sa quanto paga, ma è vincolato.

Ipoteca SARON: il tasso segue il mercato monetario e cambia di continuo. In compenso è Lei a sopportare il rischio d'interesse.

L'ipoteca può essere suddivisa in più tranche con durate diverse.

Imposte: che cosa vale fino al 2028 e che cosa dal 2029

Fino al 2028 compreso Lei, in quanto proprietario, è tassato sul valore locativo, un reddito fittizio per il fatto di abitare in casa propria. In contropartita deduce gli interessi ipotecari e la manutenzione.

Dal 1° gennaio 2029 il valore locativo viene meno. Il Popolo ha accettato il cambiamento di sistema il 28 settembre 2025. Per l'abitazione propria ad uso proprio decadono al tempo stesso le deduzioni per la manutenzione e, in linea di principio, per gli interessi passivi. Gli interessi passivi restano deducibili solo in proporzione se Lei possiede inoltre immobili locati. I Cantoni possono mantenere a tempo determinato deduzioni per i risanamenti energetici. Chi compra per la prima volta una proprietà abitativa in Svizzera può far valere per dieci anni una deduzione degli interessi decrescente: nel primo anno al massimo CHF 10'000 per i coniugi e CHF 5'000 per le persone sole.

Che cosa significa per Lei: in futuro un'ipoteca elevata converrà meno dal profilo fiscale. Ne parli con il suo consulente fiscale prima di definire il finanziamento.

Che cosa facciamo e che cosa no

Non siamo una banca e non facciamo da intermediari per ipoteche. Dieter Ruf le dice però se il prezzo di un oggetto corrisponde a quanto una banca lo stimerà. Questo le risparmia la sorpresa descritta nella sezione qui sopra.

Fonti: FINMA, riconoscimento dell'autodisciplina, valido dall'1.1.2025 · UFAS, promozione della proprietà d'abitazioni mediante i fondi della previdenza professionale · Consiglio federale, entrata in vigore del cambiamento di sistema l'1.1.2029 · DFF, scheda informativa sulla regolamentazione degli interessi passivi