Comprare senza passaporto svizzero: chi può acquistare che cosa
Se Lei può comprare un immobile in Svizzera non dipende dal suo patrimonio, bensì dalla sua cittadinanza, dal suo permesso di soggiorno e dal suo domicilio effettivo, oltre che dallo scopo dell'acquisto. La legge in materia è comunemente chiamata Lex Koller. Per la maggior parte di chi lavora e abita a Basilea la risposta è più semplice di quanto si tema.
Il quadro d'insieme
| La sua situazione | Che cosa può comprare |
|---|---|
| Cittadini dell'UE o dell'AELS con domicilio in Svizzera (permesso B o C, eventualmente L) | Tutto, come gli svizzeri: abitazione propria, abitazione secondaria, immobile da reddito, terreno edificabile |
| Altra cittadinanza con permesso di domicilio C | Tutto, come gli svizzeri |
| Altra cittadinanza con permesso B | Un appartamento o una casa come abitazione principale, per uso proprio |
| Frontalieri dell'UE o dell'AELS (permesso G) | Un'abitazione secondaria nella regione del luogo di lavoro, senza locazione |
| Cittadini stranieri con domicilio all'estero | Proprietà abitativa solo con un'autorizzazione che nei due Cantoni di Basilea in pratica non esiste; stabilimenti d'impresa per la propria attività senza restrizioni |
Che cosa significa nel dettaglio
UE e AELS. Chi abita effettivamente in Svizzera non è soggetto alla legge. Determinante è il reale centro degli interessi vitali. La sola notifica presso il Comune non basta come prova.
Regno Unito. Le cittadine e i cittadini britannici sono equiparati ai cittadini dell'UE soltanto se hanno stabilito il loro domicilio in Svizzera prima del 1° gennaio 2021. Chi è arrivato dopo è considerato cittadino di uno Stato terzo.
USA, India, Cina e tutti gli altri Stati, con permesso B. Può comprare una sola unità abitativa nel suo luogo di domicilio e deve abitarvi personalmente. Dare in locazione non è consentito, nemmeno una singola stanza. Un immobile da reddito o un'abitazione secondaria non possono essere acquistati senza autorizzazione. Per i fondi di oltre 3'000 metri quadrati l'autorità procede di regola a una verifica.
Se riparte. Secondo il diritto vigente non è obbligato a vendere. Può tenere l'abitazione e, a quel punto, anche darla in locazione.
Frontalieri. Chi ha la cittadinanza di uno Stato dell'UE o dell'AELS e un permesso G può comprare a proprio nome un'abitazione secondaria nella regione del luogo di lavoro. Non può però darla in locazione.
Abitazioni di vacanza per persone all'estero non ne esistono a Basilea Città e a Basilea Campagna. Nessuno dei due Cantoni prevede questo motivo d'autorizzazione.
Che cosa potrebbe cambiare
Nell'aprile 2026 il Consiglio federale ha posto in consultazione un inasprimento. Si propone tra l'altro che i cittadini di Stati terzi necessitino di un'autorizzazione anche per l'abitazione principale e che, in caso di partenza, debbano vendere entro due anni. La consultazione si è conclusa il 15 luglio 2026. Il rapporto sui risultati e il messaggio del Consiglio federale non sono ancora disponibili (stato: novembre 2026). Nulla è deciso, e il progetto è controverso.
E la banca?
Le regole sui fondi propri valgono indipendentemente dal passaporto. Chi abita e lavora in Svizzera è di regola trattato come gli svizzeri. Senza domicilio in Svizzera ogni banca decide per conto proprio. Ipoteca e fondi propri
Chi è competente
In caso di dubbio è l'autorità cantonale ad accertare se Lei necessita di un'autorizzazione. A Basilea Città è l'Ufficio statale di conciliazione in materia di locazione (Staatliche Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten), a Basilea Campagna la Direzione delle costruzioni e della protezione dell'ambiente (Bau- und Umweltschutzdirektion) a Liestal. Chiarisca la questione prima del rogito. Se l'Ufficio del registro fondiario non può escludere l'obbligo dell'autorizzazione, sospende la procedura. Per questo il notaio di regola lo chiarisce in anticipo.
Che cosa facciamo noi
Nel primo colloquio le diciamo in quale riga della tabella rientra e che cosa ciò significa per la sua ricerca. L'accertamento giuridico spetta all'autorità, non a noi.
Fonti: Ufficio federale di giustizia, Domande e risposte sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (già promemoria), stato 8.9.2026 · UFG, revisione della Lex Koller
«Vado a vedere di persona ogni immobile. Una stima seria richiede un sopralluogo — e un colloquio su ciò che Lei intende davvero fare.»
Madiba amministra e media immobili a Basilea dal 1964. Il sig. Ruf conduce personalmente la vendita, dalla prima stima fino al rogito notarile.
Fissare un colloquioCentralino +41 61 295 95 95
Fissare un colloquio
Centralino +41 61 295 95 95
Fissare un colloquio