Quali documenti Le servono

L'estratto completo è la base di tutto. Oltre alla proprietà e al titolo d'acquisto, indica servitù, oneri fondiari, annotazioni, menzioni e i diritti di pegno immobiliare. L'estratto pubblico lo ottiene chiunque; per quello completo occorre un interesse legittimo — come proprietaria, procuratore, erede, usufruttuario o come amministrazione con contratto.

A Basilea Città lo si ordina presso l'Ufficio del registro fondiario e delle misurazioni (Grundbuch- und Vermessungsamt). Un estratto autenticato costa 30 franchi per particella; secondo l'ufficio, la consegna avviene di regola entro due o tre giorni lavorativi. A Basilea Campagna è competente l'ufficio del registro fondiario dell'Amministrazione del diritto civile (Zivilrechtsverwaltung) ad Arlesheim — un unico ufficio per tutto il Cantone, non più circondari.

Per la notificazione, l'ordinanza sul registro fondiario esige di ogni persona interessata cognome, nomi, data di nascita, sesso, domicilio nonché luogo di attinenza o cittadinanza — oltre a una copia del passaporto o della carta d'identità e a una prova del numero AVS. Per le persone giuridiche si aggiungono ditta, sede, forma giuridica e IDI, con estratto del registro di commercio e copie dei documenti d'identità delle persone autorizzate a firmare. Sembra una formalità, ma se manca blocca gli affari.

Nei due Cantoni di Basilea vige un monopolio assicurativo: tutti gli edifici devono essere assicurati presso l'istituto cantonale e non possono essere assicurati altrove per gli stessi rischi. Per ogni edificio esiste quindi necessariamente un valore assicurativo fissato d'ufficio — i relativi documenti fanno parte del dossier di vendita. A Basilea Campagna conviene guardare due volte: acquirente e alienante rispondono solidalmente verso l'assicurazione fabbricati per i premi arretrati, e a tal fine esiste un'ipoteca legale senza iscrizione nel registro fondiario.

Atto costitutivo e regolamento, i conti annuali con preventivo e ripartizione delle spese, i verbali delle assemblee dei comproprietari e lo stato del fondo di rinnovazione. Atto costitutivo, conto annuale, ripartizione delle spese e verbali sono previsti dalla legge; regolamento e fondo di rinnovazione sono usuali, ma non obbligatori. La legge non conosce un obbligo di presentarli all'acquirente. Chi li tiene comunque pronti abbrevia notevolmente l'esame da parte dell'acquirente e della sua banca.

I contratti di locazione in originale, non in sintesi: definiscono la situazione giuridica in cui subentra l'acquirente. Inoltre le prove dei depositi di garanzia — per i locali d'abitazione al massimo tre pigioni mensili, depositate su un conto intestato al conduttore. I depositi tenuti in modo scorretto sono una posizione di responsabilità. Stato locativo e conteggi delle spese accessorie non li esige alcuna legge, ma ogni acquirente serio sì.

Per Basilea Città l'ufficio del registro fondiario indica che un'operazione di registro fondiario dura di norma da quattro a otto settimane circa. Per l'ordine di trattazione sono determinanti giorno e ora della presentazione. In caso di vizi la pratica viene sospesa, in caso di vizi gravi respinta — un motivo in più per avere i documenti completi prima che la cosa si faccia seria.

Non esiste un elenco ufficiale dei documenti richiesti dai notai per una compravendita immobiliare — né a Basilea Città né a Basilea Campagna. Quanto figura qui è ricavato dalle prescrizioni generali, non prescritto da uno studio notarile. E quali documenti sull'oggetto esiga una banca finanziatrice non è disciplinato da nessuna parte e varia da istituto a istituto. Ciò che ci serve concretamente per il Suo immobile glielo diciamo nel primo colloquio.