Quanto vale il Suo immobile

Forse Lei ha già una cifra — da un calcolatore online, dalla banca o da una conversazione nel vicinato. È un punto di partenza ragionevole, e iniziamo volentieri da lì. Queste stime lavorano quasi tutte con lo stesso metodo: confrontano i Suoi dati con le transazioni di oggetti simili. Per un comune appartamento in proprietà in una posizione corrente il risultato è discreto.

Ciò che una cifra del genere non può dare lo dicono gli stessi fornitori. UBS scrive che la stima edonica può «discostarsi fino al 20% dal valore di mercato effettivo». Il servizio di confronto Moneyland indica lo stesso margine. Comparis definisce il proprio risultato un «valore indicativo online» e precisa che per un prezzo di vendita affidabile occorre uno sguardo sul posto. Non è una critica ai calcolatori — sono costruiti per un primo orientamento, e lo forniscono.

Guardando una cifra, però, non si vede quanto sia precisa nel proprio caso. Uno studio della Hochschule für Wirtschaft Zürich lo ha verificato su circa 280 000 transazioni svizzere: con il modello edonico circa il 37 per cento dei valori stimati rientra entro il dieci per cento del prezzo effettivamente pagato, un buon terzo si discosta di oltre il venti per cento. Per un immobile da un milione e mezzo, il venti per cento sono trecentomila franchi. Per questo dopo la cifra viene il sopralluogo — e non al suo posto.

«Il valore» di un immobile non è una cifra unica. Nella prassi di stima si distinguono più tipi di valore — valore reale, valore di reddito, valore residuale, valore venale e stima del prezzo di mercato. Quale sia quello giusto dipende dallo scopo per cui Le serve la stima: una vendita richiede una risposta diversa da una divisione ereditaria, un finanziamento una diversa da una questione fiscale.

Per una vendita conta il valore venale: il prezzo che presumibilmente si può ottenere sul mercato. Per una casa unifamiliare o un appartamento in proprietà lo fondiamo su prezzi di confronto e lo verifichiamo con il valore reale, cioè il valore del terreno e dell'edificio nel suo stato attuale. Per un immobile a reddito è in primo piano il valore di reddito: quanto rendono le pigioni nel lungo periodo. Lei riceve una forchetta e una raccomandazione per il prezzo d'offerta, con motivazione. Per questo all'inizio c'è la domanda su ciò che Lei intende fare, e non la compilazione di un modulo.

Una stima troppo alta forse fa ottenere un mandato, ma a Lei costa mesi sul mercato e alla fine denaro. Una troppo bassa vende in fretta e sotto valore. Le diciamo come arriviamo alla nostra stima, affinché Lei possa valutarla invece di doverci credere.