Vendere un immobile da risanare

L'errore costoso più frequente è investire ancora denaro in bagno e cucina poco prima della vendita. Ciò che un acquirente vuole fare diversamente non glielo paga. Ha senso il contrario: rivelare ciò che è da fare, corredarlo di cifre, e fissare il prezzo di conseguenza. Ciò che verrà comunque notato deve essere sul tavolo prima.

A Basilea Città, alla sostituzione del generatore di calore occorre passare alle energie rinnovabili, per quanto sia tecnicamente possibile e non comporti costi supplementari. Se un sistema fossile viene comunque sostituito o reinstallato, vanno adottate misure di efficienza sull'involucro dell'edificio o sull'impiantistica, e l'installazione è soggetta ad annuncio.

A Basilea Campagna dal 1° gennaio 2026 vale una nuova regola: alla sostituzione della caldaia e alla sostituzione del bruciatore di un generatore di calore di oltre 15 anni va impiegato un sistema basato su energie rinnovabili, per quanto tecnicamente possibile ed economicamente sostenibile sull'arco della durata di vita. Le eccezioni richiedono una domanda motivata. Per gli oggetti con un vecchio riscaldamento a olio o a gas è il punto in cui il conto di un acquirente si ribalta.

Né Basilea Città né Basilea Campagna esigono alla vendita un certificato energetico dell'edificio. A Basilea Città, per le costruzioni con un riscaldamento fossile più vecchio di 15 anni va allestito un GEAK con rapporto sulle misure — a farlo scattare è però l'età del riscaldamento, non il trapasso di proprietà. A Basilea Campagna non esiste alcun obbligo di GEAK. Su base volontaria un certificato può comunque essere utile: trasforma un vago «prima o poi bisognerebbe farlo» in una cifra.

Negli immobili locati con più di tre abitazioni, ogni risanamento che va oltre la semplice manutenzione ordinaria è soggetto ad annuncio o ad autorizzazione — e ciò che se ne può trasferire sulle pigioni è limitato. Per un acquirente significa: a Basilea Città il potenziale di risanamento non è liberamente calcolabile. Chi lo tralascia nel colloquio di vendita perde l'acquirente più tardi, in fase di esame.

La demolizione di edifici destinati prevalentemente ad abitazione è soggetta ad autorizzazione a Basilea Città. Un'autorizzazione eccezionale presuppone che la nuova costruzione sostitutiva comprenda nettamente più spazio abitativo — almeno il 20 per cento in più se i criteri ecologici sono adempiuti integralmente e se una sopraelevazione non è possibile o non è ecologicamente sensata, altrimenti almeno il 40 per cento — e che il finanziamento sia garantito. In tempi di penuria di alloggi valgono inoltre le prescrizioni della protezione degli alloggi. Un'autorizzazione è possibile anche se lo spazio abitativo non può essere conservato con un onere adeguato. In tal caso vale però una riserva importante: non se questo onere è riconducibile a una manifesta trascuratezza della manutenzione. Lasciar andare in rovina non è una via per ottenere l'autorizzazione di demolizione.

Fare del nuovo a partire dall'esistente è ciò che facciamo da decenni — nell'area Warteck, nelle case d'abitazione della Hammerstrasse, a Stücki. Conosciamo il lato delle autorizzazioni e il lato della gestione successiva, e sappiamo spiegare a un acquirente che cosa è realisticamente possibile con un oggetto.