Vendere un immobile ereditato

Con la morte l'eredità passa per legge agli eredi nel suo insieme; la proprietà e i diritti reali limitati cambiano titolare senz'altro. Gli eredi possono però disporre di un fondo solo quando la successione è iscritta nel registro fondiario. È il primo passo, e non lo si può saltare.

Per l'iscrizione occorre un certificato ereditario — a Basilea Città ottenibile presso l'Ufficio delle successioni (Erbschaftsamt) — oppure un atto notarile di accertamento della successione (Erbgangsbeurkundung), oltre alla notificazione al registro fondiario, al valore d'inventario o fiscale e a copie dei documenti d'identità. Per notificare la successione basta una sola persona erede; per la successiva divisione ereditaria devono notificare tutti insieme.

Fino alla divisione gli eredi sono proprietari in comune e dispongono insieme dei diritti dell'eredità. Per la vendita ciò significa: unanimità. Una singola persona non può vendere, e non può nemmeno alienare da sola la propria quota dell'immobile.

Se qualcuno blocca, ci sono delle vie. Ogni coerede può chiedere in ogni tempo la divisione. Se un immobile non si può dividere in modo ragionevole e gli eredi non si accordano su chi debba riceverlo, va venduto e il ricavato va diviso — su richiesta di un erede mediante incanto. E a istanza di un coerede l'autorità può nominare un rappresentante della comunione ereditaria.

I fondi sono imputati agli eredi per il valore venale che hanno al momento della divisione — non per il valore fiscale, non per il valore al momento del decesso. Se gli eredi non riescono ad accordarsi sul valore d'imputazione, questo è stimato da periti nominati d'ufficio. Proprio per questo conviene avere presto una stima comprensibile: evita la lite che altrimenti porta alla perizia.

Il contratto di divisione stesso, del resto, richiede soltanto la forma scritta semplice. Deve essere fatto per atto pubblico il contratto di compravendita, non la divisione tra gli eredi.

L'Ufficio delle successioni di Basilea Città compila un inventario a ogni decesso di una persona qui domiciliata, e anche quando una persona domiciliata altrove lascia un immobile a Basilea. Sui tempi l'ufficio stesso scrive: fino alla compilazione dell'inventario possono trascorrere alcuni mesi, e per definire una successione occorrono alcuni mesi o anche un anno, nei casi complessi di più. A ciò si aggiungono, per l'iscrizione nel registro fondiario, ancora circa da quattro a otto settimane.

Nessuna fonte ufficiale indica una durata complessiva, e noi non ne inventiamo una. Ma l'ordine è fisso: inventario, poi certificato ereditario, poi iscrizione della successione — e solo dopo l'immobile è vendibile. Chi lo sa per tempo pianifica diversamente.

È risolvibile, ma richiede tempo. Nella procedura di registro fondiario le procure sono ammesse, e il conferimento della procura può avvenire nello stesso contratto di divisione ereditaria. Le firme provenienti dall'estero devono, a seconda del Paese di destinazione, essere autenticate e munite di apostilla oppure legalizzate per via consolare. A Basilea Città un'autenticazione costa 15 franchi, un'apostilla 20.

Quale grado di autenticazione l'ufficio del registro fondiario esiga per una procura rilasciata all'estero dipende dal singolo caso — lo chiariamo in anticipo, invece di scoprirlo il giorno del rogito. Sulle conseguenze fiscali per gli eredi domiciliati all'estero non ci esprimiamo; è materia di una consulenza fiscale o giuridica.

Il trapasso per successione non fa scattare l'imposta sugli utili immobiliari — questa è differita, non condonata, ed è dovuta alla vendita successiva. I trapassi di proprietà nell'ambito di una divisione ereditaria sono esenti dalla tassa di mutazione nei due Cantoni di Basilea. A Basilea Città coniugi e discendenti sono esenti dall'imposta di successione, i discendenti dal 2003.

Non facciamo da intermediari tra eredi e non assumiamo mediazioni. Se la controversia è di natura giuridica, spetta a un'avvocata o a un notaio. Il nostro compito è l'immobile: stimarlo correttamente, venderlo correttamente, e rendere comprensibile a tutti gli interessati come si forma il prezzo. Questo non risolve una lite, ma le toglie il fondamento che nasce da un diverso livello di informazione.