Häufige Fragen zum Kauf

La tassa di mutazione. A Basilea Città ammonta al 3 per cento ed è dovuta in linea di principio dalla parte acquirente. Chi acquista un immobile e lo abita esclusivamente in proprio per almeno sei anni non deve nulla — in questo caso la parte venditrice deve l'1,5 per cento. A Basilea Campagna entrambe le parti pagano ciascuna l'1,25 per cento, e chi vi si trasferisce personalmente in modo durevole è interamente esente.

Qui i Cantoni si distinguono nettamente. Basilea Città calcola in funzione del valore: l'emolumento notarile per il trasferimento della proprietà è dello 0,25 per cento fino a due milioni e oltre scende per scaglioni, l'emolumento di registro fondiario dell'uno per mille. Basilea Campagna calcola indipendentemente dal prezzo di compravendita: il registro fondiario con importi fissi, i notai secondo il tempo impiegato.

A Basilea Campagna l'ordinanza sugli emolumenti prevede per gli emolumenti ufficiali metà ciascuno, sempre che il contratto non dica altro. A Basilea Città non esiste una regola legale di ripartizione — lì la metà ciascuno è prassi contrattuale, non prescrizione. È dunque negoziabile.

A Basilea Campagna dovrebbe guardare con attenzione. Per le imposte immobiliari vi esiste un'ipoteca legale che prevale su tutti gli oneri di diritto privato. Il fondo risponde dell'imposta della parte venditrice — anche Lei sopporta dunque il rischio d'incasso. Questo va trattato nella negoziazione del contratto di compravendita. Lo stesso vale in modo analogo per i tributi obbligatori arretrati dovuti all'assicurazione fabbricati.

Servitù come diritti di passo o di abitazione gravano il fondo con effetto reale e passano a Lei. Le annotazioni hanno effetto anche nei Suoi confronti: un diritto di prelazione annotato o una locazione annotata continua a valere, una restrizione della facoltà di disporre può bloccare la vendita. Le menzioni mostrano restrizioni di diritto pubblico — a Basilea Città vi figura anche un controllo delle pigioni in corso. E i diritti di pegno immobiliare li vede soltanto nell'estratto completo.

All'acquisto non lo esige né Basilea Città né Basilea Campagna. A Basilea Città, per le costruzioni con un riscaldamento fossile più vecchio di 15 anni va allestito un GEAK con rapporto sulle misure — a farlo scattare è però l'età del riscaldamento, non il trapasso di proprietà.

Non a causa dell'acquisto. Ma alla sostituzione valgono delle regole: a Basilea Città occorre passare alle energie rinnovabili, per quanto tecnicamente possibile e senza costi supplementari. A Basilea Campagna dal 1° gennaio 2026, alla sostituzione della caldaia e alla sostituzione del bruciatore di un generatore di calore di oltre 15 anni, va impiegato un sistema rinnovabile, per quanto tecnicamente possibile ed economicamente sostenibile. Questo va messo nel Suo conto.

L'Ufficio del registro fondiario e delle misurazioni di Basilea Città indica per un'operazione di registro fondiario di norma da quattro a otto settimane. Per l'ordine di trattazione sono determinanti giorno e ora della presentazione. La proprietà passa soltanto con l'iscrizione.

Sì, ma non liberamente. Il rapporto di locazione passa a Lei con la proprietà, senza che i conduttori debbano dare il consenso. Lei può dare la disdetta ordinaria secondo contratto. Anticipatamente, per i locali d'abitazione e commerciali, può dare la disdetta soltanto in caso di urgente bisogno personale, per sé, per stretti parenti o affini, con il termine legale per la prossima scadenza legale. Per le abitazioni sono tre mesi. La disdetta può comunque essere contestata, e la locazione può essere protratta fino a quattro anni per i locali d'abitazione, fino a sei per i locali commerciali.

Per legge no — nemmeno in caso di trasformazione in proprietà per piani. Un diritto di prelazione contrattuale senza prezzo prestabilito è valido già in forma scritta semplice. Nei Suoi confronti come acquirente ha effetto in modo affidabile solo se è annotato nel registro fondiario; lo mostra l'estratto completo del registro fondiario.

A Basilea Città molto. Negli immobili con più di tre abitazioni è soggetto ad annuncio o ad autorizzazione ogni risanamento che va oltre la semplice manutenzione ordinaria — la soglia è di 5000 franchi per abitazione e anno civile. Nella procedura semplificata sono trasferibili sulle pigioni da 0 a 160 franchi al mese a seconda del numero di locali, e di norma solo il 40 per cento degli investimenti depurati è considerato tale da aumentare il valore. A Basilea Campagna nulla di tutto ciò vale.

Dall'estratto del registro fondiario. Se si è risanato, trasformato o sostituito con autorizzazione, le pigioni sottostanno per cinque anni a un controllo ufficiale, e questo viene menzionato nel registro fondiario. Una successiva modifica di legge non Le conferisce alcun diritto all'adeguamento.

A Basilea Città la costituzione della proprietà per piani negli immobili con quattro o più abitazioni è soggetta ad autorizzazione in tempi di penuria di alloggi. Va dimostrato che l'intero immobile presenta uno standard adeguato; l'esame dura fino a quattro mesi.

L'acquisto da parte di persone all'estero è in linea di principio soggetto ad autorizzazione; è competente il Cantone in cui si trova il fondo. È considerato persona all'estero, tra l'altro, chi è cittadino straniero con domicilio all'estero, e chi abita in Svizzera ma non ha né un permesso di domicilio C né la cittadinanza di uno Stato dell'UE o dell'AELS. Le cittadine e i cittadini britannici sono equiparati solo se hanno costituito il loro domicilio in Svizzera prima del 1° gennaio 2021. Lo chiarisca per tempo — altrimenti blocca il rogito.

Non è disciplinato dalla legge e varia da istituto a istituto. Documentabile è soltanto il quadro: i requisiti relativi all'indipendenza della valutazione dell'oggetto e ai modelli di valutazione sono stati inaspriti con effetto dal 1° gennaio 2025. La banca valuta dunque l'oggetto da sé e secondo regole proprie.

Cognome, nomi, data di nascita, sesso, domicilio nonché luogo di attinenza o cittadinanza, oltre a una copia del passaporto o della carta d'identità e a una prova del numero AVS. Per le persone giuridiche si aggiungono ditta, sede, forma giuridica e IDI. Sembra una formalità, ma se manca blocca gli affari.